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随着房地产市场进入调整期，房地产企业估值不断走低，给机构投资者带来抄底机会。今年以来，金地集团、金融街等大型房企均遭遇险资举牌，且险资举动有愈演愈烈之势。 分析人士认为，随着房地产业平均利润率降低，资金撤出现象将继续。由于市场低迷的预期持续，各路资本增持地产股将成为常态。由于政策、市场等基本面正从底部走出，随着楼市资金“换血”，地产股将继续迎来上扬行情。有机构认为，在2015年3月前，都将是基本面淡季，重点需观察货币政策信号。目前是货币放松前期，且CPI持续低位，房价未涨，属潜入地产股蜜月期。 供需逆转估值探底 国家统计局数据显示，1-11月，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%。 国家统计局数据显示，自2012年4月以来，全国商品房库存连续30个月上涨。与最低点相比，近两年多全国商品房整体库存上涨近九成。 机构人士认为，虽然市场交易绝对值仍较高，但是供需关系逆转已使房地产市场进入转折期。未来一段时间，市场交易、房企拿地、新开工等动作都将放缓。房地产业整体利润率呈走低趋势。 评级机构标准普尔发布报告表示，明年房地产仍处于去库存阶段，一线城市与二三线城市会有分化表现：三线城市房地产市场状况恶化情况会比较明显，二线城市市场局部趋稳，具有高土地成本特点的一线城市市场相对健康。 在上述背景下，地产股估值受到影响。分析人士认为，尽管地产股估值较此前有所修复，但仍处于相对低点。目前，仍有不少地产股市盈率处于3至6倍之间的历史低位。 资金“弃楼入股” 在这种情况下，资金异动已不可避免。随着投资回报率下滑，资金可能逐步撤出楼市。各大产权交易所数据显示，最近两年来，涉及房地产产权交易数量和规模都在增加。兰德咨询数据显示，未来将至少有三成房企出局。有机构甚至指出，“三成”的说法相对保守。 中国证券报记者在多地调研发现，不少二三线城市房地产项目陷入开发困境，企业因缺钱而转让项目或股权的情况比比皆是。一些主业并非房地产的企业，也在近年不断撤出房地产业。 在现有市场环境下，业内人士认为，这种趋势将持续。一方面，一线城市拿地和投资门槛较高，企业难以进驻。另一方面，二三线城市库存规模偏大，企业缺乏投资动力。 住建部政策研究中心研究员王珏林表示：“过去房地产市场比较好的时候，很多资金脱离其他实体产业进入房地产业。当前房地产市场热度下降，行业利润率降低，资金撤出是正常现象，也是必然结果。” 随着近期央行部署降息，A股牛市行情凸显，吸引了楼市资金流动。 国际投行高盛判断，中国居民资产配置将从房地产市场转向股票投资，这将为市场带来约4000亿元资金。有机构预测，银行理财产品将弃楼市进股市。仅这两项就使上万亿元资金从楼市流出。 数据显示，1-11月，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比仅增长0.6%，增速比1-10月回落2.5个百分点。业内人士认为，全国房地产开发企业到位资金增速处于多年来罕见的低点。房地产业资金“缺血”状态及库存较高现状，将使未来1-2个季度内，房地产开发和拿地等投资活动依然较弱。 前华远地产董事长任志强近日表示，房地产市场底部运行时间至少要持续到明年9月左右。投资增速减缓、库存消化等都将迎来长周期调整过程。 上市房企频遭举牌 在行业陷入低迷时，往往也成为各路资本觊觎的投资标的。今年以来，房企被险资等各类资本举牌的事件备受市场关注，到下半年，这种现象不减反增。险资盯上的目标不只是金融街等，甚至传统地产巨头“招保万金”也悉数被险资买入，且数量巨大。 据数据统计，在133家A股房企中，险资为前十大股东的房企有21家。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。 在沪深两市上市公司中，符合资本大鳄举牌条件的房企不在少数。分析人士认为，险资预判未来1-2年市场趋好，房企业绩会逐渐好转，此时“抄底”有通过财务投资获利的目的，这是险资看中并投资房企的最直接原因。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来中国经济基本面与货币政策表现看，预计2015年国内经济仍处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续。受宏观经济改革等因素影响，房地产市场仍将继续新一轮调整，不会因当前短期内政策利好而有明显改变。 他认为，对险资来讲，部分股权分散、市值相对低估房企仍将继续成为险资举牌关注的对象。从市场时机角度看，未来一段时期内还会有更多房企被险资举牌。其他产业资本将可能举牌房企，收购热潮将不可避免。 虽然房企多不愿被举牌，但站在资本市场角度看，地产股无疑将受益于这种调整。自10月下旬以来，伴随着A股市场上涨，地产股出现一波上涨行情，目前尚未看到下滑势头。 事实上，随着资金面宽松及产业资金注入，一些房地产业基本指标已呈从底部回升态势。部分大型房企仍有望实现全年销售和盈利指标，在兼并整合背景下，存在继续做大机会。A股市场上地产“大鳄”云集，这一趋势有望率先体现出来。 政策底部也已凸显。除多地松绑限购外，房地产业税费负担存在减免空间。多家机构认为，在市场化调控方向下，房地产政策将持续松动。
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