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央行11月下旬突然降息，随后半月部分一、二线城市成交量和价格立即出现回暖，一波翘尾行情或许能在这个楼市寒冬，给房企的年终业绩“釜底添薪”。 不过，现在谈楼市整体回暖仍然为时过早。政策持续加温之上，积压着超过2.2万亿元存货的坚冰。在地产业中，如何理解存货的含义？2.2亿存货意味着什么？在不同城市，不同房企中，房地产存货现状如何，需要多少时间来消化？未来，价与量的选择题如何做，这些问题都将持续考验房企的综合能力。 随着政策环境改善，土地市场和楼市成交逐渐回暖，但房地产行业存货仍在高位上是不争的事实。 统计数据显示，三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，4家大房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分库存消化周期超18个月、同比涨幅超1倍的房企包括：大名城涨128%至26.36个月，苏宁环球涨154%至22.57个月，深振业同比增长135%至18.53个月。 不过，昨日（12月9日）中原地产研究报告显示，北上广深等一线城市的住宅土地成交全面创造历史记录。截至12月7日，3274.59亿元的土地成交额不仅提前突破2013年创造的历史记录，也是首次突破3000亿大关，全年将有望突破3500亿。 中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《每日经济新闻》采访时表示，房地产行业的整体趋势还是体现为存货的增加。存货过高会占用房企的资金，使资金成本进一步升高，也会影响到房企的周转速度，使得去库存的压力进一步加大。 三季度库存持续攀升 统计数据显示，从库存走势看，A股139家房企的库存从2010年末的8833亿元，到2011年末的1.26万亿元，到2012年末的1.5万亿元，2013年1.9万亿元，再到2014年第三季度的2.23万亿元，持续攀升。 从增速看，2011年139家房企库存同比增长43%，2012年同比增长19%，2013年同比增长26%，2014年三季度末较年初增加22%。今年房企销售普遍受阻，但库存依然保持快速增长态势。 前几年库存快增是因为大好行情拉动，库存中很大部分是土地投入，属于正常的库存增长；今年房企拿地锐减下库存继续激增，是因为销售端遇阻，属于非“常态”的库存增长。 陈开朝分析，从房价与库存走势看，2010年~2013年全国商品房价格每年涨6%~8%，库存则维持20%~40%的增速。2013年及以前，房价主要跟供需有关，行业库存对房价的影响较小。2014年以来，房企拿地力度锐减，建设投入虽然也有所下滑，但在高周转下，建设投入依然保持较快的增速 （这从全国的房地产投资增速中可看出）。今年由于总体行情调整，销售端受阻（大房企销售较顺畅，中小房企普遍卖不动），所以房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升——说明行业库存风险在不断集聚。“今年库存积压的众房企普遍会采取积极的营销动作，加大打折促销力度，整体房价因此下滑或持稳。” 土地储备也凸显出房企面临高存货的压力。中金公司近期研究报告显示，目前很多房企的土地储备规模还是比较大的。比如万科的土地储备规模为10000万平方米，保利地产为7660万平方米，恒大为15100万平方米。 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受记者采访时表示，销售下滑是造成存货上升的主因之一，房企去库存有待市场的整体转暖，开发商也需要在价格上做文章，拓展更多的销售渠道，去以价换量。 15家中型房企净负债率“高危” 陈晟告诉记者，目前房产行业的主要形势是千方百计去库存，对一些中小企业甚至会造成生存上的压力。库存的高企，也使一些地区的房价滞涨。对于一些非常有把握的城市，房企可以进行一定的土地储备，而不是大面积的土地储备。放开限购、降息等政策面的利好，不能从根本上解决库存问题，根本原因是市场供需压力。 “总体上看，同样是库存快速增长，但不同的行情下，对房企的意义迥然不同：行情好时，高库存将支持企业快速扩张，盈利、负债、资金运营等财务指标不断改善；行情不好时，高库存会推高企业负债率，财务趋于恶化。”陈开朝表示。
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