叶檀：近期房地产政策收效不大原因何在

只有房产税才能起到长期作用，因为房产税每年缴纳。有媒体解读十八届四中全会将加快房产税立法，四中全会校准的是法治社会、法治市场的大方向，不太可能出台细则，此时提出房产税立法加快，无异于恐吓市场。

财政部长楼继伟在最新《求是》杂志撰文列出了税收改革的清单，透露税收改革时间表：“十二五”完成营改增目标；完善消费税制度；逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制等。对于备受关注的房地产税，表示加快房地产税立法并适时推进改革，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。没有明确的时间表，应该是视市场冷热、宏观经济稳定与否而定，最快是“十二五”期末，即2015年制定。

降低房贷利率具有长期效果，美国等大多通过房贷利率来调节市场冷热。国庆节前夕，央行、银监会联合发文，调整首套房认定方式。住建部、财政部、央行近日联合发文，降低住房公积金申请门槛。

可惜，商业银行热情不高。检索目前的商业房贷利率，首套房贷最低在9折左右。一些银行发放贷款的速度也不快，有些打折利率还伴随着存款等要求。在市场时代，商业银行不可能放弃利润来给房地产市场抬轿子，除非央行给房贷定向宽松。这未必不是好事。

长期加快房地产市场资金流动性的办法是房贷资产证券化，类似于美国版MBS。这是完美的设计，银行10万亿元左右的个人房贷进行证券化成为理财产品，由投资者购买理财产品释放出资金，定向投入房地产市场的刚需贷款与改善型住房。

可惜得很，商业银行的态度还是不积极。在房地产市场上升时，房贷表面是低风险产品，个人房贷的违约率只有0.4%左右，是银行的优质资产。银行如果进行MBS产品设计，搭上大量人力物力，没有可以参照的违约率、提前偿还率等具体数据，银行内在动力不足。

如果把优质的房贷打包成产品出售，银行宁愿自己持有，如果是房价已经下行的市场贷款，金融同行也不会出手购买。并且，房贷资产证券化产品收益率还不如贷款利率，盈利空间不大。人人都知道是大方向，但人人都愿意跟在他人身后行事，不想贸然成为先烈。

媒体一直在宣称房贷资产证券化将撬动10万亿元资金，就现实而言尚有很长的路要走。因此，最重要的降低房贷利率的金融手段。房地产税收政策预期不明，房贷有所下降但不足以撬动投资者信心。