二手房评估价翻番 是卖得太平还是评得太高？

文：记者李凤荷

日前据媒体报道，越秀区市民邓先生打算以72万元（1.9万元/m2）将大德路幸福立方一套公寓出售。在办理纳税申报递件手续时，邓先生却收到越秀地税部门逾147万元的核价通知书。邓先生又找到税局认定的第三方评估机构核定公寓价格，但越秀地税局却不认可。据了解，该套房屋是邓先生于2009年11月在大德路幸福立方买的一套37平方米公寓。而该媒体记者在附近查询发现，该公寓售价仅约2万元/m2。“按照实际交易，我的公寓价值72万元，只需缴纳约11万元的税款，如按越秀地税部门的核定价算，要缴纳约21万元的税款。”邓先生说。

地税核价评得太高，市民并非只有“认命”一条路可选。在收到核价翻番的通知书后，邓先生向越秀区地税部门提交调整减免计税单价的申请。并在对方的指引下，找广州银信土地房地产与资产评估咨询有限公司进行评估。银信公司的评估报告后来核定，邓先生的公寓市场评估价值为72.6万元。截至目前，邓先生的烦恼仍未解决。

地税核价大幅飙升源于从2012年4月更新的地税评估价系统。在当年4月新系统上线十多天后记者曾做过调查，发现部分区域评估价2012年4月1日前后跳升幅度甚大，环市路天胜村混合结构楼梯楼在4月1日前报税9000元/m2可通过，4月1日后评估核价已变为14600元/m2；一德路电梯楼之前报税“9字头”也可过，但2012年4月后已变成15000~16000元/m2。此处引述的新价格是2012年4月的，而两年零4个月后，这些价格涨了多少？记者暂时未有最新数据，不过据地产人士表示，地税地价系统“补涨”的幅度比地产价格年涨势头要猛，特别是以前的价格都是多年以来“报低价”累积而成，自从银行系统对接二手房网签系统后，各区的评估价都陆续飙升，地税核定的交易价格非常“贴市”。

记者的确难以相信持有4年多房子的邓先生会平手出让。据可公开查询的价格看，2009年初开盘价最低1.6万元，同年8月起随楼市走高至1.8万元/m2，楼盘2010年售罄。据踩盘记者反映，37平方米小公寓因面积小好租，单价更高，因此小公寓当年开售价已需70多万元。买房的心中有数，持有近5年，仍以70多万元签约转手，非常难以相信这是真实的市价，记者倾向于相信买卖双方有可能是“报低价”，除非是极个别情况，如业主急售或熟人间转手。以平手的价格报税，以往或许可以，但自从地税评估系统上线，尤其是累积几年的按揭付款真实价格数据统计，再想“平手”报税恐怕很难。

再提醒各位买卖人士一句，即使是现在让邓先生的买家如愿以70多万报税并取得发票，“出来混总是要还的”，以后累积的楼价升幅会在营业税和个税上反映出来，到时候税费更“喇利”。