“今年的银行特别有意思,我在一季度拜访了20多个行长,发现今年银行基本上没任务,一季度房贷没任务,以前都是有任务的……而且一些银行成立了一个部门,里面的人是做过房地产开发的人。”这是毛大庆讲话中的一段话,内容的核心是今年银行对房地产行业的融资包括开发贷和住房按揭贷款都在收紧,似乎银行非常不看好地产业务。
然而,《每日经济新闻》记者发现,包括万科、金地等已经公布一季报的大型房企,借款规模均较前一年有大幅增长。克而瑞对100家重点监测房企融资的统计研究显示,银行贷款是房企融资的主要途径,融资规模占比达到57%,远高于去年同期35%的占比。
礼德财富CEO洪凯彬告诉记者,在银根紧缩的大背景下,银行倾向于将有限的贷款资源进一步向主流房企倾斜,大房企并没有资金断裂的隐忧,但融资成本的上涨将进一步侵蚀不断缩小的利润空间。此外,大量小型房企只能寻求民间高利贷、信托融资甚至P2P网贷,生存环境愈加恶劣。
贷款向主流房企进一步倾斜
“如果把开发贷款、住房按揭以及房地产供应链金融计算在内,房地产类贷款在银行总贷款规模占比已经达到很高的水平,部分股份制银行甚至达到40%~50%,银行本身就有降低地产类贷款占比的冲动”,洪凯彬表示,随着房地产市场风险逐渐在三、四线城市暴露,银行在挑选客户的时候更为谨慎,大型房企较以往更受欢迎,有限的贷款资源向主流房企进一步倾斜。
央行此前公布的金融统计数据显示,今年第一季度,人民币贷款新增加3.01万亿元,较去年同期多增加2592亿元,但同期社会融资规模为人民币5.6万亿元,较上年同期减少5612亿元。
克而瑞的研究报告认为,社会融资之所以出现大幅缩水,一方面是由于总体经济下滑,信贷信用风险增大,导致信贷需求在一月集中释放之后减弱;另一方面,社会融资被央行有效控制,导致地产商的融资成本增加,对购房者的贷款需求亦形成压力。
然而,主流房企从银行获取贷款的规模“不降反增”。克而瑞的研究数据显示,今年4月,100家重点监测房企融资总规模达323.38亿元人民币,同比上升143%。其中,银行贷款是融资的主要途径,融资规模占比达到57%,远高于去年同期35%的占比。
拥有多年商业银行从业经验的洪凯彬告诉《每日经济新闻》记者,从去年下半年起,越来越多的银行察觉到房地产市场隐藏的风险,并从今年开始统一收紧房地产类贷款,销售规模较小以及主要布局在三、四线城市的房企已经被银行挡在门外。
记者查阅数家上市房企的一季报发现,大型房企的借款规模出现明显增长。其中,万科、保利地产、金地集团一季度长期借款分别较去年末增加71亿元、156亿元、57亿元,环比增加19.3%、20%、33%,保利地产与金地集团的短期借款更是大幅飙升88%与96%。这足以印证万科总裁郁亮的判断,紧缩的信贷环境对于龙头房企反而更有利。
“前几天我才跟一家银行行长交流,现在银行发放开发贷款的目标客户几乎都集中在全国百强企业,这批企业获取贷款的条件仍然较为宽松”,新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,对于百强以外的房企而言,银行会根据不同的项目评估决定是否放款,考量的因素包括土地价格、目标客户、开发进度甚至降价可能性,企业若没有较大的规模,并且地段并不优越的项目,要想成功获取开发贷款基本不可能。
即便能顺利获得贷款,融资成本的上涨难免对利润造成侵蚀。洪凯彬表示,由于国内利率市场化进度加速,余额宝等理财产品的井喷引发社会资金成本不断上涨,即便是大房企,开发贷款的利息成本普遍要较基准利率上浮20%~30%,加上繁琐的审批程序降低了资金的有效利用率,最终依然将侵蚀企业的利润空间。
部分中小地产商融资更难
洪凯彬告诉记者,民间高利贷与信托融资是中小房企为数不多的融资渠道,前者的月均利息高达3%~4%,过高的利息成本导致企业往往只能用于应付短期资金周转,后者的年化资金成本约在18%~20%,尽管低于民间高利贷,但在房地产行业利润下滑的大趋势下,足以吞噬企业的利润。
欧阳捷告诉记者,由于大型房企融资渠道畅通,对信托的依赖程度极低,这些企业倾向于尽快归还信托借款,以新城控股为例,其信托借款接近偿清。但很多中小型房企被迫加大了信托的融资力度,如果市场出现明显波动,未来房地产信托难以避免兑付危机。
除此之外,目前炙手可热的P2P网贷也逐渐受到中小型房企重视。现正从事P2P网贷的洪凯彬向记者透露,越来越多小型房企已经瞄上P2P网贷,资金需求缺口普遍在5000万~2亿元左右。
洪凯彬告诉记者,有部分中小型房企试图通过P2P网贷公司,甚至通过关联公司组建P2P网贷平台获取融资。但从目前的情况来看,由于大多数企业资金状况不佳,且抵押物多数地处三、四线城市,大多数P2P网贷公司对于房地产贷款并不感兴趣。
更值得担忧的是,个人住房按揭贷款有进一步收紧的势头。
洪凯彬认为,在以往,房贷对于银行而言是“低风险低收益”的业务,但随着今年以来各地房地产市场出现调整,对于银行而言,房贷不仅利润低,且风险系数提高。因此在未来一段时间内,银行收紧个人住房按揭业务的趋势不会改变。
“房贷的收紧,对于主流房企而言最大的影响在于放缓了资金回流的速度,但由于这些企业与银行往往有深入的合作,银行的房贷业务也必然会优先满足主流房企的需求”,欧阳捷告诉记者,对于大多数银行看不上的中小型房企而言,房贷收紧将进一步加大它们在信托等高息融资渠道的兑付压力。可以预见的是,信贷紧缩将导致房地产企业加速分化,未来将有更多中小型房企退出市场,行业集中度有可能更快得到提高。 |
