观点时评：三四线楼市崩盘的可能性有多大？

house.fjsen.com 2014-02-11 09:26 来源：观点地产网我来说两句

观点地产网朱大鸣 三四线城市曾经是房地产企业战略大转移的避风港，众多的房企也确实在这里有着不错的收益，但是，从前年开始，市场似乎逆转过来，一线城市火爆，而三四线城市却出现诸多的鬼城现象，大量的房企开始卷土重回大城市。国务院发展研究中心表示，国内三四线城市的房地产泡沫开始破裂，房地产已成为中国经济增长的最不可预测因素，令人担忧。

另有报道称，在万科、保利地产、中海地产三巨头去年的总销售额中，北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%，利润贡献超过70%，大大高于三四线城市。在当前的三四线城市中，出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数，类似C县公务员被“摊派”卖房现象也非个案。但这些区域的房地产市场体量相对较小，房价不高，因此未受到外界的较多关注。

三四线城市从众人争夺的香饽饽，但目前人人惟恐避之不及的境遇变迁，到底是有哪些因素推动的？

第一，从2009年开始，大量的房企转向了三四线城市，全国各地掀起了大拆大建的新高潮。这就形成大量的供应，而三四线城市由于市场容量有限，基本上形成了过剩供应的局面，但是，由于这几年货币供应比较充足，再加上诸多的一线二线城市暴热，引起预期改变，因此，三四线城市风险尚未真正敞口暴露，如今，随着信贷政策日趋回归政策，市场就出现一定程度的压力。

第二，让很多人不解的是，一方面这些城市出现了大量的鬼城，另一方面房价却在继续上涨。从去年楼市暴热路径来看，温州以及鄂尔多斯楼市几近崩盘，成为了不用放松楼市调控政策的理由与借口，三四线城市出现的大量鬼城现象，也裹挟了地方政府不再坚持调控政策，于是出现三四线城市连涨的局面，直到今日虽然其绝对价格并不高，但相对于当地居民真实收入而言，还是形成了一个个泡沫。在这种状况下，大量开发商逃离三四线城市，并不是空穴来风。

第三，中国政府持续的反腐压力，也促使住房投机需求减少。很多人预期不动产登记实施后，或会导致部分二手房被集中抛售，从而增加楼市供应量，不动产登记条例出台后，确实会增加二手房抛售压力，但更重要的是，众多的房姐房叔曝光后，拥有大量的住房的官员可能就感到亚历山大，从而间接地导致房地产投机行为的减少，这也会影响新房市场。特别是对于三四城市而言，很多住房需求是投机性的，不少城市一家拥有几套住房并不罕见。但拥有房屋的目的是增殖，如果房地产市场需求疲软，三四线城市抗风险能力就较低。

第四，更为重要的是，全国各地出现的大拆大建现象，已经背离了房地产市场的内在规律与推进城镇化的目的，同时占据大量信贷资源，导致众多的其他产业无法正常融资，更重要的是，由于楼市长期坚挺，大量的民间资本通过各种途径介入到房地产领域，形成了一个错综复杂的高利贷利益链条，一旦崩盘将会导致大量的民间财富蒸发。房价上涨导致商业项目以及企业生产成本上涨，居民生活成本也被大幅度抬高。特别是三四线城市，无论是政府债务，还是民间债务链条，风险都非常大，如果任由这些逻辑发展下去，很可能酿成更大的灾祸。

现在舆论形成了一个三四线城市楼市崩盘的状况，但是，市场也并不像市场预期的那样悲观，毕竟一二线城市房价已经超越很多居民的能够承受的能力，大量的居民可能最终还要将家安在三四线城市，因此，三四线城市楼市目前虽然压力重重，但毕竟需求还是存在的。之所以形成这样的一个舆论风潮，很可能为继续松动政策提供舆论基础。正如温州与鄂尔多斯这两个典型的城市，就是很多政策松动的最好依据。尽管三四线城市楼市面临着巨大压力，但崩盘可能性并不是太大。