房价继续呈走高态势 明年楼市将进入复杂博弈期

2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进等，都将会给房地产业带来更多的未知数。这也意味着明年的房地产市场将面对更为复杂的博弈。

临近年终，各地土地销售数据陆续出炉。从今年多地层出不穷的“地王”现象来看，土地市场延续着火热态势。根据克而瑞研究中心发布的统计数据，重点城市前11个月土地出让金总计为16029亿元，同比增长67%；前11个月土地成交金额超过500亿元的城市达到10个。

自今年3月份“国五条”出台之后，37个省市相继公布了实施细则。今年前三季度过后，市场似乎看到年初各地下达的“房地产保证令”很难有效兑付。9月25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人研究四季度土地市场调控措施，强调对供需紧张的一线城市要进一步加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。到10月份，京沪深穗四大一线城市又不断加码调控力度，在二手房首付比例、购房资质等方面全面收紧。虽然各地政府也都以各种方式积极回应，但从效果来看，调控政策并没有浇灭楼市热火。进入12月份，房企拿地金额出现了上涨态势，这与房企今年销售回款到位有直接关系。同时，房企对明年的刚需释放充满信心，土地制度改革、2013年市场较好的消化水平、房企回归一线城市的声音等，都使得房企积极储备土地为明年投资建设做好准备。此外，许多成交土地位于郊区，且与保障房市场、概念板块(自贸区、前海等)、郊区商办综合体开发等挂钩，体现出一线城市新型城镇化的新格局。从全年数据来看，截至12月22日，标杆房企年内拿地金额已突破3077.8亿元，预计全年将超过3100亿元。与前一年的1558亿元相比，数据实属惊人。有专家认为，目前大部分“地王”地块的楼面价已超过区域内在售房价，这也预示着明年房价很难回落。

“一线城市土地市场看涨预期最为强烈。在国际化大都市建设、土地稀缺性凸显等情况下，房企加快入市步伐，都想占有一席之地。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，房企愿意砸钱，表明看好此类市场。而房企踊跃拿地，既是为了提前锁定地价，防范2014年地价上涨风险，也是为了彰显企业实力，表明扩张姿态，因为房企在一线城市拥有的市场份额的大小，直接与房企的战略实力挂钩。

2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。据了解，11月30日，北京首个自住商品房项目正式接受摇号报名，2000套住房引来14.8万户家庭申购，74∶1的高比例背后凸显庞大的刚性需求。明年，北京将共推5万套自住型商品房，如果引导到位，将极大地缓解刚需人群的住房需求。但同时，这5万套住房将占到普通商品房市场的50%，而在剩余的住宅用地计划供应量上，有25%是保障房用地，最后将使得真正的商品房用地只占25%的土地量。不少专家担忧，如果地方政府没有一个良好、成熟的控制机制，将可能造成明年普通商品房市场竞争趋于白热化，房价控制也很难有成效。