叶檀：北京自住型商品房是升级版经适房

北京出台自住型商品房相关政策具有标志意义。这意味着对于普通商品房不会出台根本性的调控政策，目前的货币与房产税微调政策不会发生改变。普通商品房涨得再高，又如何？只要保证本市居民有房住就行。

自住型商品房是类保障型商品房，与廉租房不同，可以视为升级版的经济适用房。自住型商品房本质上还是商品房，由开发商限房价竞地价完成建设，购买者拥有部分产权，享有绝大多数的产权收益。但自住型商品房的价格会随着商品房均价的涨跌而浮动，而不是由政府统一定价。

自住型商品房的保障对象非常清楚，按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，优先购买的群体是本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁；经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

值得关注的是，自住型商品房拥有部分产权收益，相当于政府以低于市场的价格再发一遍产权收益红利，如果5年之后房价还上涨的话。当然，这些家庭取得的红利比房改房几万元一套要小得多。

30%是个明确的界限：销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。自住型商品房也会涨价，但维持在同地段商品房均价70%的水平。购房者仍需具有一定的经济能力，只不过比普通商品房低30%，但必须向政府让渡一定的权限，即5年持有期内不得转让，以及交易时补缴30%的差价。

相比经济适用房，自住型商品房的交易规则更宽松。按照北京2008年4月8日起实施的经济适用房新交易规则，当日以后签订购房合同的经济适用房属于“新房”，取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的不得上市，确需上市的由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；5年后上市出售应补交土地收益等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

自住型商品房持有期满后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款，这可以视为30%的固定税，拥有自住型商品房理论上不能比普通商品房更高的产权溢价。由于购房时房价按照商品房浮动，因此没有优先回购、70%差价等苛刻的条款。由于自住型商品房供地区位，是按照“全市统筹、区域均衡”的原则，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域，可以预料，自住型商品房的产权溢价应该在平均偏低的水平。