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“是否会超额完成，要看8、9、10这3个黄金月份的销售，但我们有信心完成全年620亿元的销售目标。”莫斌如是称。 8月6日，碧桂园控股有限公司召开中期业绩会，面对上半年实现的销售金额收入336.5亿元，同比大涨94%的不错销售业绩，莫斌脸上也洋溢出喜悦的神情。 在业绩会现场，对于下半年碧桂园的17新盘入市、海外项目发展、现阶段的毛利率下降、朱荣斌加入是否调整土地投资策略、新型城镇化的发展机遇等问题，成为碧桂园年中业绩会最受关注的焦点问题。 据莫斌介绍，受惠于城镇化的机遇，上半年，碧桂园推出了7个项目，其中5个全新项目均位于广东省外，且销售已达33.7亿元，省外项目的占比从2008年的24%提升至目前的45%。同时，作为大本营的广东省，上半年销售依然稳健。 而作为碧桂园首个海外开盘的马来西亚金海湾项目，“目前展示区已全部完成，并已正式对外开放一个月，今天开始将正式对外销售。”莫斌如是指。 对于马来西亚金海湾项目和吉隆坡的两个项目，莫斌是寄予厚望，“如果这两个项目全部销售完成的话，将会给我们带来非常可观的销售业绩，有可能成为今年碧桂园销售亮点”。 此外，面对下半年17个新盘入市，如何保持产品去化率的问题上，莫斌表示，“我们有自身的规定，即‘新盘开售789’，我们希望楼盘在第一次推出的时候有80%的货量，一周去化率能达到70%，一个月内能达到90%，但基本的底线是60%。这是我们一贯的做法，也叫快速开发、快速销售。” 碧桂园中期业绩报告披露，较去年相比，今年上半年整体毛利率有所下降，莫斌解释称，这仅仅是受到了产品结构调整的影响。随着成本控制能力的提高，对市场刚性需求的更准确的把握，以及开发速度的加快，毛利率将会维持在一个合理的水平。 据了解，上半年碧桂园共有134个项目处在不同的发展阶段，其中广东项目占到70个。此外，马来西亚与吉隆坡3个海外项目，可售货量达160亿左右。 对于朱荣斌的加入，市场普遍猜测碧桂园会否在拿地策略上进行调整，莫斌就表示，碧桂园仍将以三四线城市为主线，甚至不排除四五线城市。 其介绍，今年以来，碧桂园新进福建、四川、江苏等省份，不断在实施全国性拓展，目前，已取得施工许可证之建筑面积约1824万平方米，并称“有充足的货量支持未来的发展”。 然而，对于目前“大热”的深圳前海、以及珠海横琴两区域，莫斌坦言，“进展还不理想，我们也在寻找切入点。” 现场提问：下半年碧桂园有很多项目推出市场，推盘的策略是什么？是否会调高原来620亿元的销售目标？ 莫斌：8月份到12月份我们有17个新盘推出，根据快速开发的理念，有可能还会增多。但是为什么今年没有调高销售目标，年初我们公布今年620亿目标的时候，很多人，包括我们的投资者都问我是不是太激进了，但我想说我们是充满信心，确保今年的销售额全面完成。至于能否完成得更好，8、9、10三个月是碧桂园或者是中国地产销售的黄金季节，我们会根据8、9、10三个月销售的情况，确保我们的目标完成或者是完成得更好，我们再给大家比较准确的信息。 现场提问：您提到下半年会有17个项目入市，在目前的楼市调控下，产品的去库存化的情况如何？ 莫斌：所有新盘的产品去化我们有基本的规定，对于内部而言，“新盘开售789”，我们希望楼盘第一次推出和开盘的时候，有提供80%的货量(当然是指小地块)，一周之内去化率达到70%，一个月达到90%，这是内部的规定，基本的底线是60%，这是我们一贯的做法，就是快速开发和快速销售。 现场提问：马来西亚的项目受到很多关注，目前项目的进度如何？项目的规模呢？预期内地的买家会有多少？ 莫斌：马来西亚的项目目前所有的展示期已完成，包括会所、售楼部和样板房以及整个展示区的公建、配套、商业街、海滩、游泳池和园林绿化，都已经正式开放一个月左右了。截至昨天晚上，所有的销售许可的法律法规文件已全部准备齐了，从今天开始就可以正式对外销售。 马来西亚金海湾项目和吉隆坡项目，销售货量总共会达到160亿元人民币。今天正式销售的是金海湾的，而且是碧桂园100%控股的项目。160亿元是两个开售的项目，后面陆续开发的情况会有陆续的信息。 如果这两个项目全部销售完成的话，将会给我们带来非常可观的销售业绩，有可能成为今年碧桂园销售的亮点。因为没有正式的开售，我们认为，内地的买家或会占到50%左右。 关于十里银滩，将会建三期、四期、五期、六期，会有可观的销售业绩。但今年上半年的销售业绩没有这么亮丽，是因为新货量的推出集中在8-10月份，在年底的时候，会给我们带来更大的收获。 十里银滩是碧桂园成功开发滨海旅游度假项目成功的案例，这个项目开发之后，我们会总结相当多的经验。另外，我们也成功的在海南临高开发了金沙滩，录得10亿元的销售，效果很好。同时，下半年我们在青岛的碧桂园十里金滩，第一期的面积约300亩，根据开发量和市场的销售程度我们会持续的进行货量的推出，预期会带来更加好的销售业绩。 现场提问：碧桂园在马来西亚、青岛、海南等度假类型的产品推广力度很大，毛利润和普通纯住宅的项目相比是怎样的？毛利润下降的原因是什么？ 莫斌：度假类型的楼盘，毛利率暂时出现了一些降低，仅仅是因为现在的产品不同，原来是以别墅为主，比例是70%，现在是洋房比例是60%，产品的类型和结构发生了变化，应该说是导致毛利润目前为止暂时下降的原因之一。 但随着成本控制力的提高，今后的洋房会标准化，随着对市场刚性需求进一步准确的把握，以及我们开发速度的加快，我相信我们的毛利率会维持非常合理，甚至是很好的水平之上。 至于度假产品的项目，目前为止是四盘联动，马来西亚的金海湾、金沙滩、十里金滩和十里银滩，带来的毛利率比目前现有的产品有所提高而不是降低，因此我们对度假产品是有信心的，我们强调的是度假的心情，这就是碧桂园的度假产品。 现场提问：海外发展的土地成本大概占售价的10%，这一数据是否也适合内地和海外的项目吗？ 莫斌：至于海外发展的问题，是否适用于10%的地价，这不是我们唯一的控制指标，我们的控制指标还是根据利润率和发展的模式，使得我们快速的周转，快速的开发和销售，根据当地市场结合的情况，找到我们适合的利润点，做好土地的购置，也是我们综合性的指标，其中地价指标是当中重要的指标之一。 现场提问：马来西亚的项目是否有销售的目标？业绩发布后是否有融资方面的计划？面对目前的信用紧缩问题，你们是否受到影响？会否担心下半年受到影响？ 莫斌：马来西亚的销售目标，现在没有确定，这是我们第一个进入海外市场的项目，希望给我们时间，让我们做得更好。 伍绮琴：融资方面，我们已经做了10年期7.5亿美元的融资，因此我们的财务是健全的，我们有两百多亿的现金，负债比率是60%，还要根据市场的情况而定。 目前，我们在四大行未使用的信用额度是170多亿元，此外，还要看我们手上是否有很大的项目，需要融资，每一年都是有预算的。 现场提问：除了马来西亚项目外，是否还有其他的海外投资计划？是否会像万科，进军西方市场？ 莫斌：我一直认为资金的管理是企业管理最重要的命脉线和血液线，因此，资金管理有几条线内部控制的，请大家放心。 目前我们的产品和开发模式是快速开发快速销售，快速资金回笼，这就是资金周转，周转得快就是最大的方式和方法，也是我们面对市场采取的有效的措施。在资金方面无论政策和市场如何改变，我们会立足自身可以承受的范围内。 至于海外市场方面，我们是这样想的。进军马来西亚之后，我要求团队要将马来西亚的项目做成功，之后再积累经验，再去开发更多的海外市场。我们也有一个想法，希望今后开发的海外市场，都是有50%的华人愿意去的地方，因此海外开发的时候，有适合的话，无论是那个国家，只要积累宝贵的经验，有市场切入度的话，我们都会看一看。 现场提问：上半年有很多房地产商都回归到一二线城市，碧桂园也请到了朱荣斌，接下来在拿地方面是否会作调整？是否会增加一二线城市？如果增加，准备了多少资金来支持？洋房标准化会如何跟进？ 莫斌：很多人都问我关于全国战略的调整，其实，每一家有自己的策略和方向，有的放弃了三四线城市，关键是企业要健康地运行。 我们仍然坚持碧桂园自己的特色，仍然以一二线城市的近郊，三四线城市为主，甚至有可能去到四五线城市。只要有市场需求的地方，就应该有市场，市场如何抓住，要看我们的产品系列和房屋的性价比，是否符合当地的需求，只要符合的话，有这样的市场，我们都不会放弃。因此，碧桂园项目数量的增加和全国布局都在发展，并没有放弃一二线城市，关键是符合碧桂园的开发模式，模式就是快速开发、快速销售，快速的回笼资金，如果在其他的城市体现得到，就会去做，也会进行不同产品类型的尝试。 关于土地成本，我们认为，土地成本的高和低，最重要要看房屋卖出去的利润，获得怎样的利润，卖怎样的房屋。很多人说碧桂园具有很强的竞争优势，土地成本10%只是一方面的数据，有可能更高或者是更低，关键是要看产品是否卖得出去，确保毛利润、净利润、去化率和现金回笼的水平。 至于标准化的问题，我们会针对不同市场的需求，推出不同标准化的产品，现在是别墅系列化的产品、洋房系列化的产品、工业化的标准化供市场的情况选择，根据市场进行调整，我相信我们的产品会越来越贴近市场。 现场提问：碧桂园在定价和推广上，在不同的区域是如何考虑的？ 莫斌：利润率和销售费用的问题，我们不降价是因为我们感受到市场有这样的需求，销售费用的提升是暂时性的，我们的产品是越来越漂亮、品质越来越高、精品化越来越贴切。 现在所有的推广是定点的，而不是硬排的推广。我们会做定向和圈层以及体验式的营销，新型的推广模式成本会增加一些，但是客户的体验度会更加的真实，现在的推广费用由可能会高一些，但是我们的产品一旦深入人心之后，销售额大幅度的增长后，这些费用相应的比例会控制得住，相应的总额一定会下降，反而对我们长远的发展是有利的。 应该说，随着产品系列推出越来越贴近市场，我们的销售费用和降价两者的关联度不会太大。 现场提问：最近中央政治局会议没有提到调控问题，对于下半年楼市，您怎么看？对公司的影响如何？ 莫斌：可以这么说，这一届政府是比较睿智的，懂得用市场的手段去调整，尤其是地产方面的调控。年初的时候，我说是“审慎的乐观”，现在来说是“平稳的乐观”。 接下来，碧桂园内部也会进行分析，也做好了所有的安排，立足自身，做好产品和做好市场需求的产品，我相信我们就会立于不败之地。而对于“量价上浮”的预期则不要过于乐观，至少对于碧桂园是这样的考虑。 现场提问：下半年发改委可能出台新型城镇化的发展规划，市场普遍猜测中小城市的发展是新型城镇化为特点，那么，碧桂园是集中一二线城市的郊区和三四线城市，对未来三四线城市的机会是如何看待的？是否会和地级市政府合作？ 莫斌：我一直认为，中国推广新型城镇化是非常好的举措，对碧桂园来说，一定是机会大于挑战，我们是将“荒山野岭”变成“世外桃源”，我们跟政府探讨做一些新型城镇化的尝试，能否成功不好说，但是我们已经准备好了。 现场提问：国家现在很重视南沙、前海、横琴，碧桂园是否有计划在上述的三个地方拿地？ 莫斌：横琴和前海有各自的魅力，目前来讲，进展不是那么理想，还在进展之中。此外，还要看是否可以找得到切入点，如果有合适的项目我们就会去做。而南沙，我们已经进入，未来希望能做到更好。 现场提问：在酒店经营业务方面，碧桂园跟去年相比有所下滑，这是什么原因？未来在酒店的发展规划是如何计划的？ 伍绮琴：目前，我们的酒店方面的入住率是40%，跟去年相比有轻微的下跌，但上半年平均373元/间房的单价同比2012年是微涨的。此外，还要与总体的经济环境相比，我们认为，入住率和房租还是上升的，酒店是以项目为主，酒店和五星级会所成为项目的亮点和吸引人的方面。 莫斌：酒店是大的配套，对于物业水平的提升和品质的提升有很大的好处，长远来说，根据时间的延续，我们会做合适的安排，无论怎么样，现在的酒店一定要立足于项目本身做好，酒店集团无论目前是盈利还是处于亏损状态，服务质量永远不能下降，这是我们提出的基本要求，内部也有绩效考核的目标，相信酒店业务会越做越好，也会给碧桂园的业务带来惊喜。
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