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中国房地产正在经历大考。 这次没有用行政控房手段，而是采用货币挤压手段。从第三季度开始，房贷收紧的消息从各地传来，除了银行慎贷，挤提公积金现象在一些城市蔓延。据新华社电，由于全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款和公积金贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象，部分城市甚至出现了“挤提”。 无论是日本房地产崩溃，还是美国次贷危机爆发，根本原因都是房贷利率上升，房地产金融收紧，导致债务链条崩溃。 我国目前仍然实行稳健的货币政策，也就是说保持货币增量不动，对于负债与投资拉动的行业，这不是个好消息，显示实际债务成本上升。根据央行10月14日公布的今年前三季度金融数据，9月末，广义货币（M2）余额107.74万亿元，同比增长14.2%，比上月末低0.5个百分点，比上年末高0.4个百分点。9月末，人民币贷款余额70.28万亿元，同比增长14.3%，比上月末高0.2个百分点，比上年末低0.7个百分点。前三季度人民币贷款增加7.28万亿元，同比多增5570亿元。 央行收紧信贷，靠其他融资渠道弥补。今年前三季度社会融资规模为13.96万亿元，比上年同期多2.24万亿元。在8月份的社会融资总量上升到1.57万亿的新高之后，9月份社会融资规模回落至1.40万亿元，分别比上月和上年同期少1784亿元和2413亿元。住户贷款增加3.07万亿元，其中，短期贷款增加1.27万亿元，中长期贷款增加1.80万亿元；如果把大多数中长期贷款视作房贷，那么经过预售等杠杆化手段之后，有超过2万亿的资金进入了房地产市场。个人房贷以及社会融资是房地产的两大货币支柱，一旦支柱倾斜，房地产未来如何难以预料。 情况没有那么糟糕，挤压货币水份以温水煮青蛙的方式进行，波澜不惊。房贷继续审核，只是审核发放周期加长到几个月；首套房优惠利率继续存在，只是优惠门槛提高打折幅度下调。
据10月12日媒体报道，目前在一线城市，个人首套房贷8.5折的贷款优惠利率几乎已经成为历史，市场利率普遍在基准利率的9折以上，个别银行的首套房贷执行基准利率甚至上浮。二套房贷的贷款利率都执行基准利率上浮10%至20%。链家地产市场研究部张旭表示，近期北京地区的首套房贷利率批贷的结果来看，8.5折利率优惠占比从今年4月开始就稳步下滑，到今年9月占比为43.6%，为2012年3月以来的最低水平。只有几家大型银行的首套房贷利率报价维持在9折，部分银行已上调至9.5折，甚至是基准利率。9月数据显示，首套房贷批贷的平均利率为5.80%，大概为基准利率的8.9折。从目前银行的报价估计，今年11、12月份的银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到9.5折以上。 从85折到95折，看似相差不多。如果房贷基准利率6.55%，以贷款100万20年还清来计算，等额本息的还款方式下，其月供为7485元，总利息为796447元。如果是能够打8.5折的话，那么利率变为5.57%，月供为6918元，总利息也相应减少为660433元。相比基准利率，月供减少了567元，总利息减少了136014元，上升到95折，则每月增加500元左右。增加的500元钱，作用是使购房者的心理预期发生变化，让他们摆脱房价上涨预期。 在房贷利率上升的背景下，中国的房地产价格还在上升，迎来了历史上含金量最高的十一黄金周。搜房网的数据显示，黄金周期间40个大中城市住房成交量同比增长了54%，其中北京同比飙升85%、上海同比增长39%；北京新房平均售价同比上涨21%、上海同比上涨37%。一些二线城市成交量（如重庆、南京及杭州）也十分火爆。 目前房地产货币大考尚未结束，我们无法判断此轮房贷收缩是否会终结于明年一季度。可以肯定的是，如果房贷收紧而房地产价格继续上升，说明中国的房地产有坚实的刚需与投资基础，民间资金量足以支撑目前的房地产价格。如果房地产价格出现下挫，则中国的房地产泡沫已经在头顶摇摇欲坠。 谁也不知道中国民间到底有多少资金，因此没有人知道这次货币大考的时限有多长，才能测量出中国房地产的泡沫底线。 到目前为止，此次货币考验得出的初步结论是，这些资金仍然把房地产作为最主要的投资配置，而民间资金量之大可能超过我们的想像。中国房地产有泡沫，程度可能被夸大。
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