小户型出租更实惠
同等条件下,小户型的出租回报率普遍高于大户型。上海中原研究咨询部总监宋会雍对记者表示。以位于宝山的梧桐城邦两房为例,二手房售价30000元/平方米,租金50元/平方米/月,回报率在2.00%左右,而该项目三房售价在29000元/平方米,租金45元/平方米/月,出租回报率在1.86%。再以静安区的国际丽都城为例,其两房售价73000元/平方米,租金145元/平方米,回报率2.38%。三房售价71000元/平方米,租金118元/平方米,回报率1.99%。
全市大部分区域的小户型(两房)出租回报率相对高于大户型(三房)。汉宇地产市场研究部分析师张颀持同样观点。以位于黄浦人民广场板块的中福城二期为例,89平方米两房的当前月租金价格在7800元/月,而二手成交均价则为50000元/平方米。按此计算,其租售比为1:568,出租回报率为2.10%。与之形成对应的是,131平方米三房租金价格为9800元/月,买卖成交均价则略低于两房,为49500元/平方米,按此计算,其租售比为1:660,投资回报率则低于两房户型,为1.81%。
相较于小户型而言,大户型每平方米的租金价格并不具有优势,而在二手买卖的价格方面,与小户型之间的售价差距却有限,这直接导致大户型出租回报率普遍低于小户型。不过,张欣特别指出,近几年,一线城市的房价水涨船高,购房者在置业的过程中,更多地考虑到房屋本身的升值能力。大户型虽然在资金变现能力方面略逊于小户型,但在房价上涨的背景下,房屋升值空间则高于小户型。
长宁区回报率最高
就出租回报率来看,市区的物业要明显高于郊区物业。宋会雍表示,比如长宁、静安平均回报率在2.5%,宝山平均回报率只有1.8%。
以静安区凤凰苑二手房为例,该项目目前二手房平均售价33943元/平方米,租金107元/平方米/月,回报率为3.78%。
而位于宝山顾村的美景良城,其二手房售价25795元/平方米,租金19元/平方米/月,回报率仅0.89%。可见一些外围板块的投资回报率相当低。
从目前数据来看,长宁区出租回报率最高,平均需要40年收回购房成本,宝山区投资回报率最低,平均需要57年才能收回购房成本。
汉宇地产提供的数据显示,以长宁古北板块为例,板块内租赁需求旺盛,且多以高端租赁需求人群为主,因此板块内的次新房小区两房租金在8000元/月;三房租金则在万元以上,与46000元/平方米的成交均价相比,出租回报率超过2.5%。
而位于嘉定新城板块的保利家园,其出租回报率基本维持在1.6%左右。张颀认为,中心城区配套相对完善,租金价格更易走高,从而拉近与房价间的距离差。
与之形成反差的是,虽然外围区域的诸多新城,凭借轨交线路、周边高价成交的土地等一系列利好因素,房价进入快速上涨通道,但租金价格上涨的节奏未能跟上房价,因此,租售比值被进一步扩大。 |