“国五条”半年观察记

今年前七个月，国有土地使用权出让总收入超过两万亿元，同比增长了近一半

中国楼市调控又现“黑色幽默”一幕。

8月27日，北京房山区三块土地挂牌出让，最终拍得53.6亿元，平均下来比底价高出了近一半，至此，北京今年以来的土地出让金收入突破千亿元，比去年全年的总和还多一半。

在次日举办的城市发展与地产创新高峰论坛上，高策顾问公司董事长李国平称，政府的调控措施从来都不是要把房地产打垮，而只是让它涨得慢一点，事实上是帮了开发商的忙。

此时距“国五条”调控政策出台正好半年，在国内城市中，北京出台的“国五条”细则堪称最严，但这依然未能阻止当地的房价和地价向上蹿。

“地价、房价越调控越涨得厉害”的情况并非北京独有。财政部部长楼继伟近日在作关于今年以来预算执行情况的报告时称，今年前七个月，国有土地使用权出让总收入超过两万亿元，同比增长了近一半。

“国五条”如何被架空

上届政府打出的最后一张牌——2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，也就是“国五条”出台时，政策核心仍然是再次强调此前执行的限购、限贷政策要坚持和强化，并无更多新内容。

但地方政府对于“国五条”则普遍消极对待。

对于“限购加强”响应者寥寥无几。全城限购的仅沈阳一地落实;关于“已限购城市进一步从严”，仅在北京细则中有所体现;而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到任何响应。

有关提高二套房贷首付比例的要求也未立即落实。仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也没有更多效仿者。

存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。对二手房(房源、代理、租房)交易征收20%个税的，唯有北京一地落实，其他一线城市大多处于宣而不行的状态中，而在三四线城市层面上，由于住房信息体系建设的相对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执行基础。

本次“国五条”，唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调，从目前来看各地的落实情况来看，对房价的控制普遍以当地人均可支配收入增幅为比较对象。

据记者调查，政府通过行政手段来压制商品房均价数据难度并不大，当前各地房管部门普遍的做法是：高档项目限制预售证的批复、中档房限制价格的涨幅、低档房加紧审批入市。地方政府和开发商之间已经形成默契。但是房产实际成交价格与上报各地建委的价格在一些地方并不一致。

北京西南郊区的一处精装修项目，由于售价增幅超标，于是开发商将房价分解为毛坯房和精装修两个部分，上报建委的是毛坯房的价格，但是购房者需另外与开发商签署一份协议支付精装修部分的费用，由此规避房价涨幅的限制。这种合法的操作方式，在很多地方都很常见。

“我们相信到今年年底，各地的房价控制目标一定都能‘圆满完成’”，香港上市的房地产信息综合服务商克尔瑞(中国)有限公司研究中心总经理孟音告诉记者，如果以统计局商品房均价数据为基准，则房价控制目标的达成毫无压力，但这样通过行政手段来“制造”数据走势，对于房地产市场的长期发展来说几乎没有任何实际意义，反而在短期内使得部分房源难以上市而人为造成供应紧张。