国内商业银行也在尝试推出此项业务，只要年满55周岁以上的老年人，可将自己名下的房产做抵押，经银行评估后核定一个贷款总额度，然后按月从银行获得不超过2万元的贷款，这些贷款可用于各类日常消费、生活费用支出和医疗卫生支出等养老用途。此外，老年人的子女也可以作为借款人，以自己的房产作为抵押，从银行申请贷款供父母养老。如果借款人最后不能偿还贷款，银行将房产出售，所得收入用来偿还贷款本息，剩余部分再归还给借款人。

除了银行推出的养老按揭贷款以外，一些保险公司、养老机构和公积金管理中心等机构也推出“以房养老”业务。在南京的一些老年公寓，凡在本市有60平方米以上产权房、超过60岁以上的孤残老人，可以将房产抵押给养老机构，自己则免费入住老年公寓，老人去世后房屋产权归养老机构。上海公积金管理中心也推出了针对老年人的“房产转让”，65岁以上老人可将自己的产权房卖给市公积金管理中心进行房屋买卖交易，一次性收取房款，房屋再由公积金管理中心返租给老人，老人可按租期年限将租金一次性给付公积金管理中心。

老人们不信任:“机构把房子卖掉卷钱跑了，上哪儿找他们去啊?”产品设计不合理：“最起码要保证把老人养到老，不能半路再折腾”

然而，在这几年的实际运行中，“以房养老”市场规模一直很小，除少数金融机构开展外，大多机构仅仅在观望。即使已经开展这项业务的银行，也是鲜有人问津，申请者寥寥。

这项在国外发展成熟的业务，为何在我国频频遇冷?

记者在采访中了解到，不少老人对“以房养老”机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去。湖南退休公务员李云林了解了这项业务后，心里直犯嘀咕：“房子可是家里的重要财产，随便交给谁能放心吗?再说，一抵押就是十年、二十年，这家企业能正常运行多久还不知道呢!万一把房子抵押给他，机构把房子卖掉卷钱跑了，上哪儿找他们去啊?”

陈秋霖指出，“以房养老”机构的信用确实是个大问题。目前，我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。加上一些地方曾出现过在和老年人正式签约之前，机构将老人的房产提前出售，使老年人权利受损，更令老年人望而却步。

现有产品设计不合理，也让老年人顾虑重重。在北京市朝阳区大望路某银行的营业网点，李荣杰老人正在等候办理业务，说起“以房养老”他就直摇头：“这个业务听上去就不太靠谱。无论什么样的产品，最起码要保证把老人养到老，不能半路上再折腾。现在贷款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以后我们怎么办?要是房子被收走了，不是连住的地方都没有了吗?不然，就得拿钱从银行把房子赎回。话说回来，如果我们有这笔钱，还用得着向银行贷款吗?”

不少老人都有房产要留给后人的传统观念，也使得这项业务难以推广。70多岁的张桂玲老人家住北京来广营，每月养老金不到2000元。她说：“我自己就有一套老房子，将来还打算留给孙子结婚用呢。养老金少，自己生活差点、吃点苦不算啥。北京现在房价涨得这么快，有房子还是留着比较合适。不然孩子们还得交高首付去买房，贷款了还得给银行高利息。”

应当为“以房养老”机构提供担保或者再保险，根据房地产市场发展和人均寿命变化情况设计产品

“未来随着老年人群结构的变化，参与机构的逐步成熟，‘以房养老’市场会逐渐走上正轨，规模会不断扩大。”陈秋霖认为。

陈秋霖分析，现在进入养老阶段的是上世纪三四十年代左右出生的人群，数量和规模都不大，他们房产不多但子女却比较多，养老问题基本就是由家庭子女承担了。而今后我国逐渐进入老龄化社会，50后、60后甚至70后成为主要养老人群，他们的房产相对较多，但是从家庭成员特别是子女那儿得到的养老帮助会很少，这时就需要从社会上的金融机构寻求帮助，以便将不动产变为现金，满足养老需求。

陈秋霖建议，政府应当为开展“以房养老”的机构提供担保或者再保险，以政府信用增强商业机构和老年人之间的信任，同时加强对这些商业机构的监管，防止出现损害老年人利益的情况发生。

“‘以房养老’产品设计合理，才能真正具有市场活力。”中央财经大学保险学院教授郝演苏说，目前市场上的产品有些就是10年左右的贷款期限，这样的产品设计过于简单，也没有从老年人的实际情况考虑。

在国外，专业的金融机构会根据房地产市场发展情况和人均寿命变化情况，确定一个合理的养老金给付期限，一般为20年，根据这个年限确定养老金给付金额。如果客户在给付期内过世，则继续付给其子女等继承人;如果客户生存时间超过给付期限，则给付直至其身故。

此外，还要建立一些公益性的中介机构，为“以房养老”市场提供配套的专业化服务，以保证市场的公正、公平。郝演苏介绍，在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。比如在房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益，而我国目前这些方面都比较缺乏，未来需要加大配套机构建设。

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