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昨日（9月4日）下午4时许，主持人的一锤定音，将当日出让的北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地的竞得条件，定格在21亿元并异地建设医院面积27.8万平方米。 曾于去年12月被暂停出让的农展馆地块，位于北京东三环农业展览馆东侧，是近几年不可多得的住宅用地。 “农展馆地块与万柳地块、玉渊潭地块、夏家胡同地块均为近两年推出市场的城市核心区地块，而农展馆地块由于地处东三环畔，毗邻CBD核心区，并且是东部城区近年来为数不多的住宅类地块，因此其稀缺性远比上述另外几宗土地更甚之。”亚豪机构副总经理任启鑫分析表示。 该地块此次“复出”之后，起始价也从20亿元下调至18亿元。不过，小体量却引发了广泛关注。经过8轮的网上报价，该地块的挂牌起始价从18亿元被抬升至18.7亿元。而昨日下午的竞拍现场，包括融创、中海、和裕、首城置业、华发股份、住总等在内的8家企业对这块绝版好地展开了激烈的角逐。 根据标书要求，医院的建安成本标准为8000元/平方米，这意味着竞得此地块的开发商需要额外增加22.24亿元的投入。加之21亿元的土地款，对于融创来说，该地块的土地成本为43.24亿元，以约5.9万平方米的建筑面积折算，楼面价高达7.3万元/平方米。 “按照土地出让惯例，5.9万平方米中起码有10%左右的不可销售公建面积，如此计算出的楼面价更是高达8.12万元/平方米。”中原地产市场研究部总监张大伟如此表示。 在不久之前接受采访时，融创中国董事长孙宏斌曾表示，拿地对于融创来说是最重要也是最难的。 “未来行业发展的趋势是，差异化会越来越明显，同一城市不同地段和不同产品的差异也会越来越明显。”因此孙宏斌判断，对于开发商来说，拿什么样的地就显得尤为重要。 在拿地方面，孙宏斌为融创设定了严格的拿地纪律。即针对具体城市的具体地块，集团会在拿地前根据对于未来项目销售价格的判断，对土地的毛利率以及内部回报率进行严格测算，并以毛利率不低于30%为标准。 “过了上限的土地我们坚决不会拿，而最终取得这些土地的企业的拿地价格都超过我们的上限，所以他们的压力更大。”孙宏斌表示。 显然，在孙宏斌的拿地标准中，除了不低于30%的毛利率标准，对于未来销售价格的判断显得尤为重要。而以融创的这一标准计算，该地块入市时的价格将不低于14万元/平方米。 对于项目未来售价，任启鑫的预计是超过15万元/平方米。 “该地块面积较小，总规划建筑面积不到6万平方米，并且除住宅外，还有部分商业与办公类立项，2.1的容积率意味着项目未来层高在12~15层左右。”任启鑫分析称，受土地使用面积的制约，住宅部分的成品很有可能打造成为一栋或两栋超级豪宅，预计未来售价将在15万元/平方米以上，或将创下北京豪宅项目的最高价格标杆。 据亚豪机构监测，目前该地块周边在售项目包括维多利亚花园公寓以及首开铂郡等，售价在6万~7万元/平方米左右，而农展馆地块仅楼面成本就超过7万元/平方米，显然又是一幅“面粉贵过面包”的地块。
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