学区房价格比去年同期涨37%购买者往往是二套房买家———

近年来无论政策走向如何，学区房都不缺刚需客户。据21世纪不动产北京新景家园店工作人员介绍，同一区域内学区房能比非学区房均价每平方米高接近万元。目前，北京已经形成了几个颇具规模的学区房热点板块，如中关村地区，包括中关村、学院路以及万柳；东城区东四板块；西城区平安里板块；朝阳区朝阳门板块等。这些区域聚集了稀缺中小学教育资源，需求的强劲和房源的相对稀少导致“学区房”不仅成为严厉调控下最抗跌的板块，价格也是节节攀高。

高价学区房遭购房人“疯抢”

校区的分配在城区内较为广泛，以四环海淀区中关村一小、二小、四小为主的学区房在单价上占据了一定的优势，而三环以朝阳区芳草地小学、育慧里小学为主的学区房由于周围配套小区完善，在价格上也是“毫不示弱”，二环以内东城区府学胡同小学、丁香胡同小学及东交民巷小学，由于学区本身资质优良，且处在城中繁华地段，价格几乎领涨整个学区房市场，学区房的价格与购房人的购买意愿成正比。而且从目前成交的情况看，价格越贵的学区房，遭到争抢的程度反而越高。

专家解析：“伟嘉安捷”统计发现，以中关村一小附近的学区房价格大多在420万至460万之间，而芳草地小学及育慧里小学周边的学区房价格也保持在400万以上。偏近于城中心的东城区府学胡同、史家胡同及东交民巷的价格也在300万至450万之间，总体来说，四环内各学区房的价格均保持在400万以上，因此首套房的贷款额度大多集中在300万以上，而二套房的贷款额度多为135万至180万之间。以目前购房人的总体情况来看，处于二套购买学区房的人数偏多，占总体购房人的60%至70%。

学区房涨幅要高于非学区房

21世纪不动产安信门店抽样监测数据显示，在市场回暖的月份，学区房相应活跃度较高，需求更加旺盛。6、7月份全市整体学区房的价格环比涨幅3.5%左右，而非学区房价格环比涨幅1.3%。与去年同期房价相比，全市房价同比普涨30%左右。其中学区房涨幅要高于非学区房，同比涨幅37%左右。由于近两个月非学区房价格涨幅趋缓，因此学区房与周边非学区房成交均价出现差距拉大迹象。

据21世纪不动产北京安信瑞德在西城区、崇文区两个区域的多家门店介绍，20%的交易税对改善型、投资型需求起到了严苛的制约作用，然而满5年的无税房受影响较小。学区房多属于老旧小区，购买可以降低税费同时解决孩子上学问题，成为置换的最佳选择。家住通州的李女士，近期在为解决3岁儿子的上学问题提前筹谋，她将名下唯一住房果断挂牌，以期快速出售后置换到西城的学区房，为达成尽快置换不惜降低出售房源的挂牌价。

购买学区房问清具体入学规定

据21世纪不动产北京区域总经理寇海龙观察：“为解决子女就学问题，置换学区房已由‘个别现象’日渐形成普遍趋势。优质教育资源分布不均衡、学区房源少造成了学区房价格高、涨幅大，而且供不应求。”然而，学区房背后，也隐藏着风险。即便是购置了学区房，也未必真有资格上“名校”。特别提醒消费者：第一，有学区房需求的购房者，必须将置业计划前置。具体是提前3年还是2年，一定要向目标学校打听清楚落户年限的规定，否则可能购买了学区房，却发现为时已晚。第二，尽量错开学区房交易的高峰时段，降低成本。有些家长总是要等到5月甚至6月才想到学区房，时间有些晚。第三，需要查明学校对生源的限制。有的学校只收一手房业主的孩子，不收二手房业主的孩子，有的则规定无论一二手房，只有一次入学资格。所以要调查清楚原业主的小孩有没有占用学位。第四，投资学区房，面积不宜过大，以舒适为宜，勿过度追求“名校”。

从学区房特性及供需关系来看，寇海龙认为学区房房源量较少，流动性较差，短期内学区房价格下降的可能性很小。在调控不放松的背景下，目前价格过高催生了观望的情绪，存在一定的议价空间。

文/本报记者周宏