扩张减速固守二、三线

不仅是青岛，目前宝龙在全国的扩张都在减速。

宝龙2009年合约销售额为29亿元，在当年完成香港上市，融资17.9亿元后，宝龙开始雄心勃勃扩张，2010年将总部由厦门迁往更有资本优势的上海，并制定了“第一个五年计划”，5年内要复制扩张100个宝龙城市广场，同时计划用5-10时间，在全国开设100家自有品牌宝莱百货。

宝龙集团总裁许华芳曾在接受媒体采访时承认，“以前做大是出于占领市场的考虑，因为以前拿地便宜，好公司等不了太久的，如果资源没有占领，很多同行都会进来”，“一上市融了很多资金，资金太多，你就要花出去，就会急”。

在上市第一年，2010年宝龙超额实现合约销售62亿元后，将2011年的目标定在110亿元，但仅完成54.8亿元，2012年宝龙合约销售65.19亿元。宝龙2012年住宅销售占比57%，商业占比43%，而2011年这一数字分别为51%和49%，宝龙对住宅回笼资金的依赖去年有所上升。

因其廉价的土地储备，住宅和商业的毛利率分别达36%和67%。但住宅和商业物业确认的销售均价分别同比下降16%和18.1%，因此销售的增长部分被抵消，核心净利润有所下滑。

与此同时，截至2012年底，仅有13个宝龙城市广场在运营，而宝莱百货也仅开出了青岛李沧、即墨、盐城、宿迁4家。

对此，宝龙也在反思。宝龙董事局主席许健康近期表示，“其实宝龙也想做大。但从目前的市场情况来看，脚步应该放慢，企业首先还是需要做好做精。盲目扩大规模并不可取。之前我们有些跟风，现在知道把产品做精才是最重要的。”许健康称，宝龙会调整策略，“敢于舍弃，做宝龙最擅长的事情。”

然而策略的调整并没有立竿见影。今年仅完成全年销售目标的36.78%。

对于全年业绩是否能完成，宝龙给予时代周报记者的答复称，今年上半年宝龙的供货量不大，以新盘的试盘销售和尾盘的清盘为主要对象，下半年尤其是9、10月份起，将有较多的可供销售的货量提供市场，包括镇江项目的首度开盘、杭州、常州、曹路、华新、洛阳、新乡、合川、厦门等都有货可向市场公开，另外，加上曹路、晋江宝龙城市广场的年底开业预期，相信完成全年目标不是问题。

截至2012年底，宝龙现金及银行结余为20.1亿元，一年内到期的短期借款33.22亿元，长期借款77.32亿元。短期资金缺口有13亿元。宝龙上市前后，资金问题一直未得到缓解。

2010-2011年两年间公司就在资本市场上进行了三次融资，先后融得约28.5亿元。2012年9月，宝龙发行的10亿港元优先票据，实际上仅获得了9.945亿港元的借款，但同时却是以不到两折的价格抵押股东30.24%的股权为代价。

今年1月，宝龙发行2018年到期的2.5亿美元11.25%优先票据，5月，再度发行2016年到期的8亿元人民币9.50%优先票据，所得净额7.8亿元，这两笔高息融资均是用于现有债务的再融资。

对于目前商业运营疲弱，是否考虑转型加码一、二线城市。宝龙回复称，“宝龙在十年前就确立了以二、三线城市为主要拓展发展的业务战略，中国目前还在大规模城市化进程过程中，二、三线城市的成长空间很大，宝龙进入二、三线城市的时间较早，经过十年的积累已拥有独特的适合二、三线城市发展的经验和专业能力。因此，这种业务战略在未来都不会发生变化，当然，由于我们于2010年将地产总部搬迁至上海后，也已提出了择机进入一线城市的补充战略。”

宝龙的高层也多次表明了加码的决心，认为上海发展的特点之一是建设重心将向郊区转移，如各大卫星新城发展前景光明，希望今后宝龙能将红旗插遍整个上海。

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