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东南网—海峡都市报7月31日讯 2013年上半年，五城区的成交量一路冲高近13000套，创下4年来的新高。然而，楼市高歌猛进的势头并未保持多久，7月的市场旋即“逆转”—— 据海都房网统计，截至至7月29日，福州五城区签约套数仅有1197套。如无意外，7月将成为2013年以来成交最为低迷的月份，同时也是2011年以来同期最低。但与数据相反，7月市区开盘的项目依旧热销，市场中“日光盘”、“开盘售罄”等现象也层出不穷。 数据冷，开盘热，究竟因何而起？7月的数据是否是当下市场热度的真实体现？作为下半年开局的7月，是否又为接下来的走势“定调”？ 众多疑问有待市场做出解答。 市场 数据冷7月五城区成交创新低 7月楼市的数据之“冷”，将其放置于几年来的月成交曲线中，更能看出其“异常”。 从2012年3月起，福州楼市就顺利步入上升通道，各月成交量在小幅波动中不断上扬。甚至今年楼市上半场亦延续此前势头，购买力不断入市，成交一路走高。就在开发商摩拳擦掌欲冲刺下半场之时，上升势头却在7月“戛然而止”—— 据海都房网数据显示，截至7月26日，福州五城区签约1113套，面积141231m。而今年6月，成交套数则为2430套，面积284939m。同比下跌超五成。 而从近五年的数据来看，2012年7月签约2287套，2011年7月签约1632套，2010年7月签约821套，2009年7月签约5433套，2008年7月签约1647套……仅有2010年7月，签约量次于今年同期。而那时，正值楼市宏观调控大锤砸下，市场收缩明显之时。 然而，在目前调控威力“渐行渐远”的大环境中，不仅楼市淡旺季区分模糊，甚至近几年的暑期档成交反超金九银十。 正是基于此，这个7月的“反常”数据，更加耐人寻味。 开盘热刚需项目成主力 从成交数据看，7月份淡季迹象明显。但是，福州楼市真的跌入谷底了吗？ 事实却并非如此。部分楼盘仍然按照自己的推盘计划屡推新品，且开盘项目大多呈现出热销态势。 据海都房网统计，7月份，融侨外滩、新榕金城湾、融信澜郡、香开新城、三盛国际公园、博仕后世家等项目开盘。而6月份，市区仅有梅峰礼居、融侨锦江悦府等住宅项目开盘。不仅开盘数量有一定增长，“日光”盘也频频出现。 如7月6日，主打刚需户型的博士后世家开盘，去化率达到七成左右。7月7日，融信澜郡70m开盘，186套房源售罄。7月20日，三盛国际公园贝肯郡首期开盘，推出户型为90m、120m、140m。当天有400多组客户争抢150套房源。首期房源售罄后，开发商二期立即再推了4栋同类产品。而在此前低调开盘的新榕金城湾，均价在13000多元/m，首期推出4栋房源，开盘当天楼盘已近乎销售殆尽，还有许多客户感叹买不到房。 从开盘中不难发现，这一轮热销的楼盘并非针对高端的改善型产品，而多是面积适中、定价合理的“刚需盘”，共同点都是总价低、单价低或者户型面积适中。立丹行福州市场部总监徐鹏志分析道，“现在市区卖得好的还是刚需盘，这样的产品与目前大拨刚需的需求相符，不管在何时推盘都会被市场热捧。” 从市场来看，开盘数量不低，开盘态势不淡，为何成交数据却陡然下滑？
解读 市区价格高，购房者抗性增强 7月开盘热销的刚需盘，性价比无疑是最大的吸引力。然而，这样的热销并不具备普遍意义。 有策划公司负责人对记者坦言，目前市区的多数楼盘，价格居高不下。许多改善型项目受制于价格，人气出现不同程度的下滑，因此都不选择开盘而是直接“有客就卖”，去化不尽如人意。先知先觉福州公司总经理张炜胜表示，“福州房价总体已达到高位，过高的房价已经钳制了原本的刚性需求。有效购买力被大面积压制。” 据了解，目前福州市中心在售项目均价基本在2万元/m以上，外围区域比如金山、北区等，价格也基本在1.4万元/m以上。不仅价格高，涨幅也超出许多人预期，尤其在6月份，福州房价更是领涨全国。不断上涨的价格让购房者产生观望抵触的情绪。 因而，一旦有价格较低的项目出现，就会吸引整个市场的关注，引发原本被压制的需求入市，集中在为数不多的几个项目中消化。因此7月份开盘的刚需盘大多能热销。 此外，市区过高的房价也产生了挤出效应。在市区买不到房子的客户转移至更低价的区域买房，市区有效购买力不断被减弱。目前闽侯板块开盘不少，价格上也有优势，许多购房者都向闽侯转移。CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东认为，“这个市场就是刚需主导的市场，在一定程度上五城区成交就失去了一部分购买力支撑。” 购买力透支，市场热度降低 “从月成交曲线就能看出，7月份的成交数据并不意外，只是6月份成交出现了小插曲。”张炜胜解释道，6月份是因为开发商半年冲量，作为一个半年收官节点加速成交备案，因此成交翘尾。“7月份的数据更能体现市区楼市真实的情况。从4月开始就不断下滑。照此趋势，1000多套也算正常。” 据统计，福州上半年签约近13000套，创下自2010年以来近四年的峰值。尤其是今年第一季度整体呈现量价齐升的态势，市场成交量持续的上行，消耗了大量的客源，包含市场低迷时期的积压购买力，亦有新购买力，同时也透支了后续的发展。 徐鹏志补充道，“第一季度火热，第二季度下降，在体力被不断消耗的下半场，第三季度便出现透支的端倪，这都需要一个恢复的过程。” 一市区项目营销经理告诉记者，“从5月起就能明显感受到市场热度的下降，不论是来客还是来电量都有所下滑，而许多客户也多抱着再看看的观望心态，一改此前的着急心态。”然而，即便是观望、被透支，市场中也依旧存在购买力，只不过出手更加谨慎。
楼市盘整期，房源供应减少 从供应而言，7月份的新增房源数量也出现了供应高峰间歇期的疲态。 据海都房网统计，市区仅有香开新城、世欧王庄、三盛国际公园、三盛百督府等住宅项目共计不足600套新增住宅，与第一季度、第二季度的平均值相比少了不少。 而同为7月份，许多人都会将去年七盘齐开的盛景与当下作对比。“去年同期，市场热度处在上升通道，客户踊跃入市。新盘历经前期强推蓄客，销售节点到了就抢着上市。然而目前，基于客户意愿不强，传统淡季到来，开发商的投入产出比就不及以往。”上述市区项目营销经理表示，“比如原先花个三五万或者10万的营销活动就能有几个意向客户，但目前效果就差了很多。因此目前市场中大活动少，开发商推盘意愿也降低不少，如果不是到了节点一般不会在7月抢开。” 观察 8月份，市区新盘如阳光城丽兹公馆、融信白宫、杉林悦榕公馆、保利西山林语等或将上市抢客。此外，按照以往惯例，有些开发商会提前在8月份突围，抢夺“金九”客户。可以预见，抢客大战不日即将上演。 然而，不管是一线销售人员的直观感受还是成交数据的直接呈现，都反映出目前市场的热度在缓慢冷却。谁才能撬动购买力？ 7月份“数据冷，开盘热”，热销集中在刚需盘的市场情况，无疑给出了最佳答案。有业内人士表示，7月份的市场为8月份的竞争打了个前哨——热销集中在少数刚需盘中的态势会愈发明显。 “尽管福州市区仍有新品上市，但真正适合市场主力刚需的中低价楼盘较少。因此一旦有合适房源面市，市场仍然会有大量客群买账。”张炜胜表示，高端刚需盘过分集中，目标客群也单一化，使得去化会面临更残酷的竞争。
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