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只关注房价本身高低没意义，政府应淡化房价调控目标、更关注市场监管和保障房等制度建设 作为全国房地产调控执行最严厉的城市，北京的房价同比涨幅却领涨全国。国家统计局日前发布的最新数据显示，6月份北京商品住宅价格同比涨幅高达16.7%，居全国之首。对此，接受记者采访的权威人士指出，北京楼市调控面临四大困局，不从根本上改革制度，只关注房价本身的高低并没有意义，政府应该淡化房价调控目标、更加关注市场监管和保障房等中长期制度的建立问题。 困局之一： 房价“稳定”标准之惑 今年3月份出台的北京版“国五条”细则中明确，今年北京房价控制目标是全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定。 与大多数城市的房价调控目标是房价涨幅不超过GDP增速或城市居民人均可支配收入的涨幅相比，北京的“保持稳定”看起来更加严苛，但细究起来又似乎操作空间更大。 房价“稳定”的标准是什么，是否等同于“不涨”?还是需剔除某些因素后不涨也算稳定?这个可剔除的因素又是什么? 对此，权威人士指出，房价调控目标的考核口径至今没有明确。单从新建商品住宅销售价格指数来看，北京上半年同比涨幅已达16.7%，可以预见全年同比涨幅不会低于10%。北京房价指数涨幅已经远超预期。 既然房价指数本身“不涨”已经无法实现，那么剔除某些因素后是否能够“不涨”呢?在上述权威人士看来，与房价相关的因素包括CPI、GDP和城镇居民人均可支配收入，而在今年的北京市政府工作报告中，对这三个指标提出的目标分别是增长4%、8%和7.5%。如果到年底，北京新建商品住宅销售价格指数同比增幅果真超过10%，上述三个指标的目标也基本实现，那就意味着无论剔除哪个因素，房价指数“稳定”都是不可能的。 困局之二： 房价统计数据失真 如果像上述按房价指数比，调控目标基本完不成。若是按成交均价比，能否达标呢? 此前，为控制商品房销售价格，北京市住建委规定，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格的商品房项目，暂不核发预售许可证。这让很多不愿降价的开发商将毛坯房改成了精装修，并变相采用拆分装修款的销售方式。 以某楼盘为例，原来报建委申请预售证的是毛坯房，售价2万元/平方米未获准，改为精装修项目后报1.9万元/平方米通过了，但在实际销售时购房人需同时签两个合同，一个是1.9万元/平方米的毛坯房合同，一个是每平5000标准的精装修合同。这样，实际销售价格涨到了2.4万元/平方米，但在建委网站上查到的网签价格是1.9万元/平方米，而该数字将作为年底全市成交均价的统计范围。 由于精装修款不纳入网签范围，又不能贷款，必须一次性交付，势必加重购房人负担。例如面积为100平米，2万元/平的房子，30%首付是60万元，精装修是每平6000元，相当于又要给开发商60万，首付变成了120万，支付成本增加一倍。 对此，上述权威人士认为，这些楼盘通过精装修变相涨价，将来统计出来的房价偏低，而购房人的实际成本却增加不少，这种情况下的考核并不真实。但是对于这种变相涨价、推高房价、阴阳合同的行为，有关部门目前并没有制止。“总购房成本增加对刚需来说是要命的，如果市场上的有钱人把刚需挤出，剩下的是否与调控初衷相悖呢?”该人士说。 另外，北京商品住宅成交均价至今尚未公布。该人士说，从信息公开和老百姓知情权的角度出发，该数据应该尽早公布才有比较，而且半年过去了，在这个重要时间节点，也有必要让大家知晓。不过，该人士认为，与其公布均价，还不如公布环线或区域均价涨幅更有说服力。 “去年2万一平的房子在四环外，今年可能要到六环外才能找到这个价格的了，城区的房价一直在涨，如果把燕郊、香河等地区的房子也算进来，平均成交价格可能更低。”该人士说。
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