新一轮“旧改”开发商担纲主角

在福州城市改造不断推进的过程中，“旧改”的主体和模式也在发生着变化，由过去政府主导转变为引入市场力量，以开发商为主。

以最新的“旧改”项目为例——融信集团与台江区政府签订了《太平汀洲、苍霞新城旧改项目投资合作协议书》，达成初步合作意向，拟投资百亿元人民币改造太平汀洲、苍霞新城两个地块，计划在保护历史街区文化积淀的基础上，打造高端、人文的城市综合体。“我们目前正在对该区域做一些前期的准备和测评工作，包括委托清华大学做一些前期规划和评估。”融信集团总裁助理阮友直告诉记者，“整体项目涉及的面积可能达到千亩，起点很高，而在今年之内会有项目的时间表出炉，整体项目预计利用3~5年的时间完成。”

世茂集团也传出消息，拟投资20亿元，在台江区状元境、汽车南站、南公园、中选等地块进行旧城改造工程，占地面积约436.5亩。据世茂集团相关负责人透露：“世茂参与市中心旧改项目的热情很高，正在进行土地竞拍的前期准备工作，不过目前具体的内容尚未确立。”

“旧改”新模式推进城市价值升级

“以前是以政府为主体，政府组织拆迁把原居民转移后，再做土地出让。而如今开发商担纲，政府只需要在推地的时候直接确定必要的安置房，交由开发商建成后回购即可，简化了旧改的过程，将原本分开的步骤合为一体了。”中原地产福州公司总经理蔡俊透露，这样一来，政府税收、安置房和商品房建设及城市面貌提升等问题可以一并解决，加速助推整个城市价值升级。

省政府发展中心研究员王开明也表示，旧城改造是历史必然的过程，关系甚大，关乎政府和城市形象、城市未来发展和市民的安居乐业。“不得不承认，这些年福州旧城改造的脚步的确改变了城市的破旧面貌，让老福州居民的住宅条件得以改善，也提升了城市的土地利用率，让城中心多出更多的新房。”

此外他还建议，要通过科学、正确的方法，改造提升土地利用价值，使土地利用格局得到逐步改善。“而不是单单构筑高品质的楼房而已，不能只是着眼于改善住房条件的单向要求，还要注重实现旧城居民生活的更新、区域经济发展的更新，才能实现土地价值最大化。”

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福州旧改之路

第一阶段：告别纸裱福州

从2000年7月福州苍霞棚屋区改造开始，福州进行大面积的旧城改造。

次年8月，由城乡建总担纲建设的总面积达26万平方米的苍霞新城全面落成，由41幢住宅楼和1幢写字楼组成，3400多户居民顺利回迁。在此之后，苍霞、上渡、菖蒲、安平等几大旧屋片区改造，取而代之的是林立的高楼。福州告别了到处都是低矮和破旧的房屋，居住品质和安全都极为堪忧的“纸裱的福州城”。

第二阶段：老城复兴

真正让福州老城区复兴的，是2009年“1800万㎡旧城改造”计划。在当年的9·8投洽会上，福州重点推出了位于中心城区、总占地面积达1800多万平方米的8幅地块，招商开发。

上海新村地块，被国内一线地产开发商万科以16.55亿成功竞得。在这块城市中心饱含着福州人情感的宝地，万科规划了8栋30~59层的超高层住宅，命名为万科广场。

老王庄地块，被正荣集团以60亿竞得，命名为世欧王庄。在这个福州迄今为止最大的旧城改造项目里，381亩的世欧王庄规划建设数十栋40~55层的国际化摩天住宅及大规模高档商业综合体。

第三阶段：城市升级

现阶段，旧城改造更是重头戏。

2012年，福州旧城区改造项目131个，总用地面积20986.35亩，创历年之最，主要包括鳌峰段片区改造、耀隆小区、光明港两岸、横屿组团、朱紫坊、南街东侧的横锦巷周边旧屋区、长冠城周边、群众西路地块、斗池路地块、三叉街新村危旧房改造、烟台山历史风貌区保护与改造项目、火车北站周边旧屋区等。

在今年公布的福州“旧改”时间表中——提出力争用3年时间基本完成城区247片，共1800多万平方米的旧屋区改造任务。