姚洋：用土地当量红线的做法当然更科学，即按照土地产出率创设一个土地当量，土地指标是关于土地当量的，比如说我们设定18亿亩某种当量的红线，这样可以保证土地在当量意义上的增补平衡。这种做法应该来说也是比较可行的。现在的卫星遥感图片识别度非常高，能够看出来每一块土地都是什么样子。

必须让土地指标流转起来

记者：城镇化过程中伴随着无法回避的土地需求增加和农民土地流转问题，同时又与有限的土地供应相冲突。您认为这种冲突的本质是什么？

姚洋：城镇化过程中土地供给有限制，并不是坏事：土地是我国的稀缺资源，不可能敞开供应。人多地少是土地价格上涨的本质原因。现在我们的城市密度越来越低，城市土地的浪费越来越多。但是如果说要取消用地指标，并且让土地直接入市，如果土地的使用没有指标的设定，那么土地就根本不可能有增减平衡，因为没有约束。比如说我看这里有这么多土地，每年都卖掉一定面积的土地，那么土地的价格就越来越低，只会使城市的建设密度更低了，增加了土地浪费。

我认为土地指标还是得要，但是土地指标应当流转起来。比如说杭州的土地指标用完了，那么就向不发达地区去买土地指标，这样土地指标就流转起来了。当然，只有首先建立耕地红线，才会有用地指标，才可能建立土地指标的市场。这也是我认为中国需要有一个耕地红线的理由之一。

记者：城镇化土地需求是否会冲击耕地面积现有的设定？如果会的话，如何解决这一用地矛盾？

姚洋：这种矛盾肯定会有。城镇化目前主要还是在发达地区。我觉得应该有一个补偿机制。首先是要用土地指标去限制。如果指标用完了，一是向不发达地区去买，二是你自己把楼再建高一点。当然这只是一个缓解，这两方面土地需求的竞争肯定会存在。但是有这个竞争是好事，如果土地都不构成一个约束了，那么土地的浪费不就更大了吗？

记者：除了指标流转，还应采取什么措施缓和这种矛盾？

姚洋：除了土地指标流转，还应提高城市建设密度。我们现在的政策恰恰相反，是规定容积率高限，结果是降低了建筑密度。

坚守红线可减少土地浪费

记者：很多人都把目前房价的高企归因于土地供给的不足，主张放开红线以降低房价，你认为这种说法是否有道理？

姚洋：这是正常的，中国本来就是缺少土地的。土地价格是房价的重要一部分，这很正常。我们的政府从土地当中得到很大一部分好处也是正常的。孙中山先生早就说过了，土地涨价归公嘛。比如说你有这块地，有一天来开发了，你就成了亿万富翁，这合适吗？

理论上说，放开土地供应确实是可以降低房价。但是我觉得维持现在的土地供给政策是必要的。土地不可能无限量地供应，这会造成大量的土地浪费。

想要把房价拉下来这个想法在根本上就是错误的。那是美国梦，不可能在中国实现。其实房价高企主要集中在一线城市，在二、三线城市并没有想象的那么高，所以这房价没有什么好抱怨的。一线城市房价高也是正常的。全国人民都在我们的一线城市买房子，甚至还有外国人，这房价能不高吗？

注：姚洋：知名经济学家、北京大学中国经济研究中心副主任

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