商业地产的投资成功与否有别的因素，加上各方投资者纷纷涌入商业地产的时候，现在要靠硬实力、软实力方方面面的比较，这些方面有一些人：譬如行业的领先百分之五做得很好，只要不断保持竞争力，以后还会继续做得很好。但是问题是竞争是越来越多，如果可保持在5%的群体里面，是不必害怕后面竞争者的。问题是如何变成那5%？现在要考验的功夫比以前多很多了。从这个角度看，我相信我们这类商业地产顾问公司前景是优秀的，即便住宅地产往下行。

观点地产新媒体：从去年到现在，很多中国企业去境外做投资，世邦魏理仕是否有帮房企做过顾问？

刘蔚海：有，世邦魏理仕帮深圳一个大的开发商做过海外市场分析。在我们选择的八个市场中，其中，开发商选择东南亚一个城市，美洲两个城市。他们对美国两个市场很感兴趣，希望能开发一些住宅、写字楼和商业。

观点地产新媒体：如果不考虑开发商的意愿，仅从一个专业顾问公司的角度来看，您觉得现在中国房地产企业可以具备这样的条件或者说竞争力到境外市场去做这些开发吗？

刘蔚海：我觉得可以。这就有点像20年前香港开发商来中国建房子，然后把房子卖给香港人。同样的，现在中国开发商也可以到国外盖一些楼卖给中国人。当然，市场是开放的，到最后他们发展到一定程度，肯定也不只是卖给中国人。譬如，碧桂园在马来西亚开发了一个项目不可能就只认中国人，最终还是会以整个市场为目标的。

我接触过有两类进入国外市场的情况，一类是找一个合作伙伴，先合资，像万科那样的。另一类就想自己做起来的。

我觉得去海外市场也就三个原因，一是富裕人群，海外置业的人比较多，二是拓展融资渠道，三是学习国际经验。

对于项目开发得好不好，我的观点还是以钞票代表选票，客户选不选这个物业就看这个项目定位、竞争力各个方面综合条件。

观点地产新媒体：国外与国内在土地收购方式上面会有非常大的不同，这就会使得房企在时间成本上的付出得更多。

刘蔚海：其实房企在海外开发，是策略的多元化发展，并不是业务的主导，只是多一个渠道来运用资本。

以前中国房地产市场好的时候，当然不用去外面，现在中国房地产相对风险增大，核心地区的纯住宅土地越来越少了，而且拆迁又很复杂，自然就想开拓国外市场。

不过国外市场也没那么简单，开发商要想拿到综合发展的土地就意味着开发商要有综合的实力，而综合实力的开发商不是很多。

因此，开发商进入国外拿的都是熟地。比如万科和铁狮门合作的方式就比较靠谱，不然面对一个全新的市场，需要开发商自己去整合资本和人才等的储备、配置。

观点地产新媒体：前几年很多外资房地产基金撤出中国市场，现在会不会比前几年进来多一点？

刘蔚海：其实不是他们想撤出，而是这里好像不大欢迎他们，中国市场对于外资还是有严格限制的。这几年的发展是外资发展商多了，地产基金少了；原因是拿美元房地产基金打个比方，单个规模不大，同时一般需求IRR20%。坦白说现在就连在国内最有实力的开发商都不可能每个项目做得到。

现在外资想进来还是很难，比如说外资想要收购一个项目，如果不是自用的便会受到限制。当然，如果是苹果或CBRE美国总部来买一栋写字楼自用，这个肯定没有问题。问题是现在有一些外资纯粹是来买一些房地产作为增值的工具，这个不光是房地产的问题，也是金融和资本市场相关的概念了。中国政策一直没有放宽，如果中国明天说大幅放宽外资投房地产，资金马上就会进来，极大的泡沫亦可很快形成。

观点地产新媒体：您觉得房地产未来的市场还是比较乐观的？

刘蔚海：十年之内是乐观，这一两年真的不乐观。

观点地产新媒体：广州上半年住宅价格涨得很厉害，您觉得一两年内广州的市场怎么样？