开发商仍旧谨慎 尽管近期部分区域热点地块吸引各界眼球,不过,通过房企拿地数据对比不难发现,今年以来,房企拿地幅度较去年下半年开始减少。在区域选择上,房企趋于谨慎。 海通证券报告显示,虽然土地购置额绝对数据较去年同期有所改善,但开发商当前土地储备依旧处于相对谨慎状态。目前行业土地成交价款占销售额比值从去年6月的14.75%下降到5月的10.5%。开发商在销售转好的同时,对土地储备仍趋于谨慎。 世联地产报告显示,万科去年4月份开始补库存,12月单月购置土地金额高达143亿元,今年以来拿地节奏略有放缓,1-5月购置土地支出为250亿元。保利地产去年四季度是拿地高峰,土地购置金额高达322亿元,2013年一季度拿地热情依然高涨,但是进入二季度以后,拿地节奏放缓。同样,中海地产2012年上半年拿地甚少,下半年开始发力,仅12月的新增就达到了全年的40%以上,2013年拿地节奏放缓 此外,从拿地区域来看,品牌房企倾向于东部热点区域。统计显示,2012年以来,万科在二三线城市拿地额占比高达86%,意味着万科在二三线城市的布局依然在加快。在拿地的三线城市中,九成以上的城市位于环渤海、长三角、珠三角等热点区域。2012年以来,保利在一二线城市拿地金额占比高达84%,且补充的土地储备大部分位置都是一二线城市核心位置资源。 2012年开始,佳兆业重新回到一、二线城市发展,公司新增土地90%都在一、二线城市。但三线城市也不会放弃,未来在一、二线城市的发展可能会到70%,余下30%会留到三线城市。从购置土地金额占比看,一、二线城市占比高达83%。 市场不确定性陡然提升 在终端政策持续收紧的同时,近期银行资金面出现趋紧迹象,继银行股领跌之后,6月24日,地产金融等大盘股领跌,地产股整体下跌超7%。对于资金密集型的房地产行业而言,钱荒如果继续持续,银行贷款融资告急,资金链或将面临断裂风险。尤其对最近一年间开始频频出手拿地的房企来说,资金压力将持续加大,下半年房企的资金情况是否能够继续支撑土地市场的持续火热,也有待观望。 亚豪机构副总经理高姗同时指出,房企在土地市场的圈地行动将造成资金的加速去化,如今在政策限制与流动性吃紧的双重压力下,增加终端销量、换取资金回笼将成为房企的必然选择。因此,今年下半年,受限于资金压力,在限价令下,平价入市、率先跑量的高周转项目或将继续增多,楼市供应有望出现阶段性冲高,房价有望企稳。 世联报告显示,从当前的情况来看,开发商现金情况还是非常好的,杠杆也没之前高,应对经验也多了,即承受市场冲击的能力相比2011年更高。此外,目前市场的成交结构仍以刚需为主,也有一定的承受市场冲击能力。从城市分线来看,一、二线城市普遍使用杠杆购房,三线偏少,因此短期内三线城市受波及的速度要缓于一、二线。当然,上述都是最差情况的可能性演绎,目前市场不确定性陡然提升是现实。销售的增速下移今年前高后低已经是定局,而价格方面,环比的拐点在今年3月,同比拐点滞后4个月会在三季度出现,届时房价上涨压力的担心会削弱。
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