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此外，除了奥体中心项目，奥体板块建设还涉及周边的交通改造、福湾片区城中村改造、飞凤山奥体公园建设，以及片区内的五星级酒店和四星级酒店规划，整个板块规划储备用地面积达5473亩。 由于2015年城运会的时间限制，因此配套起点高、区域成熟快，成为奥体板块吸引购房者的最大优势。 "奥体本身的规划和建设进度，品牌房企的连续拍地亮相，以及楼面价的持续上升，都给关注板块的购房者释放出明确的预期和积极的信号，入驻的开发商也把该片区项目开发列为重中之重，以树立品牌标杆，这样的价值信息就反映到了价格上。"业内人士表示。 精装房，带来更多附加值 值得一提的是，作为引起本次奥体板块报价风波的阳光城丽兹公馆，其精装房的定位也为房源本身提供了更多附加值。 "精装修的房子，尤其是类似丽兹公馆这类给运动员使用的房源，可基本实现拎包入住，而且在申请贷款时也直接将装修成本囊括在内，这些都给未来的业主提供了便利。"常青藤营销副总梁楷告诉记者，也正因为该房源提供给运动员，后期或增添额外的翻修成本，而从装修到翻修，各个环节标准的不同，都为房价的进一步提升提供了空间和利润。 "不过，无论是上述哪些理由支撑，总体而言，目前奥体板块各楼盘向购房者释放的价格信息多少还是有些偏高，这或许也是开发商的营销手段，欲通过释放高价来提高区域认知度，让人们更认可板块价值。而在进入开盘的实际销售阶段后，未必会真正卖出这个价位，这种'高报低卖'的方式也是开发商常用的手段。" 后市两问：是否提前透支区域价值？ 据了解，同样位于奥体板块的永翌上尚城，2012年上半年第一次开盘均价在9000~11000元/m,即便到了现在，均价也处于14000元/m. 因此不少购房者担心：如果当前的奥体板块新盘在初次开盘便卖出17000~18000元/m的均价，是否将提前透支该区域的升值空间？ 对此，杨雪梅认为，过高定价在缺乏实际有力支撑的情况下，确实存在价值透支风险，但这也要看开发商后续营销是否能有力化解，如果有实力的开发商将该项目做成区域价格标杆，也能够为外界所接受，只是这需要时间考验，也需要真实有效的投入。 "同时，后续板块内房源的供应量以及土地拍卖的成本，也都决定了未来该板块的价值走向。"梁楷说道，如果供应量持续上升，对该区域楼盘价值的提升自然会有一定阻碍，就目前市场情况来看，这些楼盘报价略高，这就看开发商如何将这种奥体的利好和概念贯彻到底。 是否引发客群溢出效应？ 众所周知，一旦某个板块内的楼盘价格过高，成为全城楼市或大区域内的"制高点",购房客群总会不可避免地出现流向周边板块乃至其他板块的情况。 这就是楼市客群的"溢出效应",而当前的闽侯各楼盘正是这种效应的最大受益者。 那么，就目前阳光城丽兹公馆、融信白宫等奥体楼盘的报价来看，是否也会引发购房者向其他板块"溢出"? "的确不排除这种可能。"梁楷指出，所谓客群溢出效应，与购房者自身的选择差异和区域产品差异有关，从购房者选择来看，受到价格和区域认可的影响，如果奥体板块的价位趋近于市中心板块的价位，那么对那些价格敏感度高的购房者而言，就会有选择其他板块的可能，"毕竟价位趋近市中心楼盘时，购房者的选择可比性也就增多。" "说到底，客户的购买驱动力是不同的，有的是区位驱动，有的是价格驱动。价格驱动的客户，很容易因价格影响自身选择，但如果是区位驱动型，那么项目所处的区域对于客户来说就显得不可替代，溢出效应的可能也大大减少，所以这也涉及产品自身的差异性和区域特性。"杨雪梅补充道。 而就区域性极强的福州楼市而言，即便奥体板块出现溢出效应，最先受益的也是金山板块其他竞争楼盘，而诸如东二环、五四北、东江滨等板块则影响不大。 记者的话：市场检验，才刚开始 一个楼盘进入实际销售阶段，通常需要经历形象公开、炒作推广、正式认筹、释放价格信号、及时调整、最终开盘等诸多步骤。 就目前的阶段来看，断定奥体板块价格虚高，似乎还为时过早，但开发商试探市场的目的却十分明显。 换言之，一旦这样的价位同样引来众多购房者疯抢，那么奥体板块的价格走向将就此"坐实". 而在牵一发而动全身的全城楼市价格体系中，单一板块的价格快步上涨，必定会带动其他板块的升温，福州楼市难免将迎来新一轮涨期。 当然，在当下冷热不均的市场背景下，这些能否挑战成功，为购房者所接受，同样要打个大大的问号。 所以，市场的检验，才仅仅只是个开始。
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