随着房价的不断攀升，房屋租赁市场的纠纷也越来越多。房东扣除押金、房屋二次转租无效以及房东以涨价为名提前解约等纠纷屡屡出现，如何正当维权成为很多房客以及房东的困惑。北京市海淀区人民法院结合典型案例对此进行了详解。

退房被扣押金

●典型案例

老张退休后将自己的房子出租出去，做起了房东。2011年，老张与小刘签订了为期一年的租房合同。合同期满时，双方因3000元的押金产生了激烈的争吵。房东老张提出，小刘退房时，将新粉刷的墙壁弄脏，还弄坏了厨房的抽油烟机。老张认为，应从押金中扣除维修抽油烟机的费用。这样算下来，老张不但不用退押金给小刘，小刘还应另外赔偿老张的损失。小刘认为，老张的房子常年对外出租，房子墙壁本来就是脏的，抽油烟机只是老旧磨损了，自己也曾向老张报修，但老张并未理会，因此押金应该全额退还。

双方争执不下诉至海淀区法院。老张只能提供小刘退房时的房屋照片以及厨房抽油烟机的录像作为证据。

最终，经法院调解，双方达成和解，老张退还小刘押金2000元。

法官评析

海淀区法院民二庭法官郭文成指出，“谁主张，谁举证”是基本的证据规则，老张主张小刘造成了墙壁污损，并损坏了抽油烟机，需要提交相应证据证明。而老张的证据只能显示退房时的墙壁状况，无法对比墙壁在小刘租住前后的差异，也就无法证明是小刘弄脏了墙壁。老张的录像也无法证明抽油烟机存在何种损坏以及损坏是否因小刘使用不当所致。

房屋租期结束后的押金退还涉及房屋验收及费用结算。实践中，出租人常以未见到全部水电费票据、房屋污损、设备损坏等原有主张扣减押金，但承租人往往在设备损坏是正常折旧还是使用不当的问题上，存在较大分歧。法官建议双方在签订书面合同时，对此进行说明和签字确认，避免退房时无据可查，难以确认责任范围。同时也提醒承租人，面对无理克扣押金的出租人，承租人应积极维权。

“二房客”遭驱赶

●典型案例

小杨从房东黄阿姨处承租了一间商铺，用于经营副食零售，租期为两年。但经营一年后，小杨亏损了不少，想要将商铺转租出去。小杨不顾与黄阿姨的合同中不得转租的约定，与次承租人小周签订了转租协议，并嘱咐小周自称是小杨的亲戚，仅是代管店铺。出于谨慎，小周要求小杨在合同里写明保证不收回商铺的使用权，保证其享有小杨与房东租赁合同中的同等权益，并保证租期届满后协助其与房东续签合同的条款。这样，双方达成了转租协议，小周交纳了租金、转让费后接手了店铺。

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