某知名房企营销总监向中国证券报记者表示,纯高端住宅面积较大,总价较高,销售速度相对较慢,但可以获得较高的利润率。相比之下,普通住宅的盈利能力较低,但可以大幅提高周转速度。 在楼市调控常态化的背景下,现金流和周转速度等指标无疑对房地产开发企业至关重要。上述营销总监表示,虽然房地产企业的资金状况有所改观,但融资成本仍高企,只有高周转率才能维持财务指标的稳定。 “尤其对于上市房企来说,一旦财务指标陷入低迷,其影响就会通过资本市场予以放大,进一步推高未来的融资成本。”该营销总监表示,一定比例的刚需产品对房企而言不可或缺。 就另一个意义而言,刚需产品的开发对企业扩大市场份额有利无害。随着投机投资需求逐渐被挤出市场,刚需人群逐渐成为市场主体,刚需产品的扩大无疑有助于企业抢占市场份额。 以世茂地产为例,2011年企业实现合约销售收入307亿元,尽管同比略有增长,但仅完成了当年销售目标的85%。2012年,公司对产品线做出调整后,当年销售额达460.97亿元,超出年度目标40%,不仅巩固了在福建市场的“老大”地位,在长三角市场所占市场份额也明显扩大。 分析人士表示,当前房地产业兼并整合形势加剧,房企也迎来攻城略地的好时机。与高端产品相比,刚需产品“以量取胜”,无疑是企业攻占区域市场的“利器”。 丰富产品线大势所趋 刚需产品固然需要加码,但利润损失如何弥补?与规模效应相比,多数房企更关注投资收益率,这要求企业必须维持一定的盈利能力。 在产品线的布局上,房企加码商业地产正是意在维持盈利能力。今年以来,万科、龙湖、首创、绿地、华润等房企均在商业地产领域加大力度。世茂地产也表示,2015年拟开业20家左右酒店,从而将公司的利润率维持在合理水平。 与普通住宅相比,商业地产项目的利润率往往高出近一倍,因此经常成为房企转型的首选。分析人士认为,今年房企纷纷加码商业地产与住宅产品利润率的降低不无关系。 兰德咨询发布的《房地产企业产品线研究绿皮书》显示,房地产企业的净利润取决于规模和盈利能力。从这个意义上说,房企对刚需类住宅产品的重视更多的是为了扩张规模;商业地产业态的丰富则是对盈利能力的弥补。同时,多年来的楼市调控主要针对住宅地产,商业、旅游、养老等地产业态受影响较小。多业态的产品线组合可以有效地抵御政策和市场风险。 分析人士认为,在楼市调控常态化、市场整合加速的背景下,房企将不可避免地面临战略转型。一方面,为维持流动性和市场份额,刚需类产品将逐步加码;另一方面,为保证盈利能力并抵御风险,多业态的产品线将成为多数房企的转型目标。
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