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1月的楼市往往是传统淡季，也意味着市场即将转入休整期。但是，今年1月份主城区以4635套的破纪录成绩创下了自2008年以来的同比新高，并较2012年1月份820套成交量倍增。 是什么造成6年来最红火的1月商品房市场？2012年底，杭州楼市呈现翘尾行情，11月、12月主城区商品房各成交4056套和4018套，同比分别上涨130.6%和37%。今年1月的成交火热，主要源于2012年末楼市翘尾的巨大惯性。 约23个楼盘集中选择在1月中上旬面市。开发商推盘热情的背后，是被压抑需求的集中释放。一些在2012年9月、10月间持观望态度的购房者纷纷选择在去年末今年初置业。 与此同时，从去年下半年开始，杭州商品房价格在触底后拉出一条明显的上升趋势。这种趋势，直接传导至今年的市场。伴随着商品房成交量的居高不下，4月份前，杭州各家开发商看涨心理依旧坚定，在售商品房价格一直在悄悄上涨中。比如北部软件园板块价格体系，由去年年底的15000元/平方米上涨至17000元/平方米，丁桥板块价格体系也由10000万元/平方米上升至12000元/平方米，基本上杭州每个板块的价格体系都在上涨中。 不过，这种上涨趋势在4月份发生了改变。随着政策的明确，购房者抢购心理发生了转变，市场陷入了停滞中。与此同时，库存的压力并未减少，反而略有增加。目前，杭州主城区可售房源量达到45479套，仍维持在较高的位置。 购房者心态转变，政策仍需观望，库存仍维持在高位，三种压力下，开发商开始重新定位市场。在对购房者进行试探后，4月开盘的开发商多数仍以比预期中低的价格入市。4月份至今，最惹市场关注的价格话题几乎销声匿迹。业内人士预测，因为缺少上涨的动力，今年杭州的房价不会出现明显的涨幅，预计会维持现在的状态，一些首次面世的楼盘，或许会出现低开然后稍微提价的局面。 改善性需求者 今年表现活跃 几乎每一次房地产调控，最直接受影响的无外乎两类人：刚需购房者和投资性购房者。 房地产调控趋紧的时候，刚需购房者受益，投资性需求被逐渐挤出，甚至消失于市场。当房地产调控放松之时，刚需购房者被迅速上涨的房价边缘化，投资性购房再次占领市场。无论哪种市场，刚需购房者和投资型购房者都是市场最活跃的力量。 在刚需购房者和投资型购房者之外，则是“改善需求者”，他们拥有一套或两套自己的住房，想要换一套面积更大品质更好一些的，但又不着急出手，有足够的时间了解市场。所以，他们成为了楼市的观望者，也是沉默者。 但今年，这批“沉默者”表现得格外活跃。据华邦地产首席分析员宋文杰称，3月份二手房成交量中，超过85%为赶在政策前的恐慌性购房，其中改善性购房者占了很大的比例。 往日的市场沉默者变得极其活跃，甚至一段时间内占据了整个楼市的主角地位。之所以出现这一现象，直接和政策相关，无论是20%的个税传闻还是房产税政策，对这类群体的影响无疑都是最大的。集体追赶政策“末班车”的心态，使改善性需求者成了市场最活跃的部分。
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