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目前地方“国五条”细则陆续出台，北上广深的房价依旧坚挺，给人以中国房价仍将持续上涨的幻觉。但诸多迹象显示，从1～2年的周期看，房地产企业的销售平稳、资金成本下降，盈利能力明显改善；从2～5年的周期看，房地产调控的政策风险非常不明朗；从5年以上的周期看，中国房地产业可能逐步步入供给过剩、房价加速见顶的“高危期”。因此可总结为：短期苟安，中期动荡，长期高危。 回顾我对中国房地产的判断，主要观点如下：在2003年提出未来5～8年房价翻番；在2009年初房价实现翻番后，我们倾向于认为未来5～8年房价将再翻番；2012年底，商品住宅均价为5800元/平方米，但过去四年住宅供给明显趋于远郊化。考虑到区位变化因素，除了少部分三四线城市，大部分城市的可比房价应已完成再翻番。过去已有的房地产调控政策，大多被批评为对房价上涨起到了火上浇油的作用。 时至今日，我们可以理性地预见到，未来将出现的房地产调控政策，将被证明为对房地产颓势下行时落井下石的行政举措。从逻辑和数据看，中国房地产的高危迹象已日益明显。 以逻辑来看，推动房地产上升的三大动力是货币化、城市化和人口迁徙。 所谓货币化就是超越经济增长和物价上涨的货币超发。过去十年，从M2和信贷新增量看，中国经历了激进的超发阶段，除了推动GDP增速外，以土地为核心的房地产和以煤炭为核心的矿产资源，也吸收了巨额流动性，过度开发使盖房的、挖煤的成为了暴富群体，同时也持续推动房价上涨。所谓城市化就是非农户籍人口和城市常住人口的迅猛增长，城市每年吸纳的人口约2000万，一二线城市房价自然因供求失衡而暴涨。所谓人口迁徙是指人口总量在增长的同时，人口的空间结构也呈现出京沪广深密集、省会城市膨胀、地县铺摊子、村乡基层空洞化的特点。城乡二元化日益悬殊。 但这三大动力都在弱化甚至已发生逆转。 从货币化进程来看，2011年以来中国经济增长从10%跌落到7%已不可避免，货币供应增速很难呈现过去的快速超发场景，例如M2可能仅能维持在约12%的增速。从城市化进程来看，目前城市化率已超过50%，城市空间布局不合理，大城市病和乡村老幼留守的反差强烈，城镇化不可避免，城市新增人口的绝对数已缓缓下行。从人口总量和结构看，18～55岁具有购房需求和能力的群体在萎缩，向一二线城市集聚的人口从地方精英富豪向普通青年农民工转化。这些都明确无误地提示我们，中国房地产的黄金十年已经结束。如果政府和开发商缺乏预见力，则房地产很可能不是进入平稳期，而是加速进入高危期。 从短期、中期和长期的供求及政策来看，房地产的前景都开始显得黯淡。 从长期看，即便从现在到2020年，假定房屋施工和销售面积以每年约6%的低速增长，也意味着未来8年需要完成1.08亿套商品住宅的销售，意味着2020年房屋施工面积可能突破80亿平方米。但从需求层面看，即便城市住宅更新率每年为2.5%，也仅顶多相当于每年600万套的住宅需求。此外向城市迁徙的人口可能会带来300万套的需求，因此从长期看，房地产可能从结构和隐性过剩走向显形和整体过剩。
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