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面对目前楼市调控的常态化，开发商也开始从另外一个角度来应对政策。“以前开发商往往追求利润的最大化，而现在他们更在乎销售速度和周转率的加快。”目前市场仍以刚性需求为主导，客户对价格的敏感令开发商理性认识到惜售囤货未必有益，过高的资金成本使得大多数房企只能选择加快销售以应对调控。 严格限价北京诸多项目上市受阻 “不是我们不想卖，实在不知道预售许可证什么时候能批下来，如果能拿到预售证我们现在就卖了。”位于北京海淀区上地的华润橡树湾项目销售人员带着抱怨的口气向记者表示。原本打算5、6月份开盘的橡树湾由于遭受预售证困扰，其尾盘五期房源仍在等待开盘中，据销售人员介绍目前预计开盘时间拖延至7、8月份。 事实上，橡树湾五期房源预售证的“难产”正是由于北京住建委4月以来针对新房预售价格的进一步监管。作为“国五条”的地方落地配套政策，自4月10日以来，北京市住建委不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证后，针对商品房预售的“限价”政策进一步收紧。现阶段，北京项目报批销售的程序也逐渐趋严，开发商需要提供预售方案、资金监管方案、小区前期销售情况等资料，并填写大量表格。 就以橡树湾项目为例，去年该盘四期销售均价3.6万元/平方米，由于整体销售业绩不错，开发商把最初准备在去年发售的房源留至今年。有媒体此前报道称，今年该项目曾以6.3万元的均价报批，终因涨幅过高被拒。 “最终价格未定，预计均价大致在5万—5.5万元/平方米。”销售人员告诉记者。可以看出，虽然开发商已调低了心理预期价格，但与前期价格相比，五期房源预计售价涨幅依然高达40-50%，这或许正是该项目预售证迟迟未能获得的主要原因。对此销售人员的解释是，该项目五期房源装修标准进行了提升，家电品牌等较四期房源都提高了档次。 上述情况并非少数。位于北京北五环亚奥板块内的润泽公馆也遇到同样情况。去年9月，该项目以均价2.6万元/平方米开盘，经历了去年下半年到今年年初的一轮价格上涨后，该项目周边现房现已卖到4万元/平方米以上，如果继续按2.6万元/平方米预售明显低于周边市场价，开发商显然不甘心。 此外，预计6月开盘的保利春天里三期，现在也在申请预售证的过程中，价格待定。其二期均价在15000-16000元/平方米，但当前该区域市场指导价已达19196元/平方米，这意味着，三期定价将高于二期，势必触发政府的预售红线。 “建委压了不少证没批。我们会关注公司代理项目周围的竞争楼盘，最近时常发现，周边项目原本打算近期开盘的，结果没开出来，一问才知道是预售证没批下来。”世联地产北京市场研究部的经理刘婧姝告诉记者。报批价格较前期房源成交价格过高，是这些项目预售证“难产”的主要原因。 调控反致供应疲软 各地“国五条”落实政策在4月初陆续出台，为抑制房价过快上涨，地方政府欲借助“限价令”将新开盘商品房价格控制在相对稳定的水平。 4月底，广州国土房管局下发通知，规定自4月24日起，广州全面执行商品房预售价格网上申报制度，开发企业必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门的价格指导，对未按要求执行的开发企业将暂不核发预售许可证。同时，北京的房价管控体系也日趋明朗，将实施的商品房行政限价管理政策将采取“双轨模式”，即符合自主、改善性需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括高端项目在内的非自主、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。北京市住建委主任杨斌在公开场合强调，政府将不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证。在深圳，监管部门规定商品房预售价调整幅度达到或超过15%而不报的，将处以罚款10万的处罚，同时项目预售报价明显超过上月均价的也将在预售证上予以控制。
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