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房价上涨真的对公众不利吗
政府的房地产调控措施屡屡失效，且引起社会道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房价上如此较真吗？
一个必须明确的事实是，一线城市的房价即使下降一半，处于收入下端的50%的家庭也不可能买得起房。以北京（楼盘）为例。五环以外的房价已接近每平方米3万元，即便下降一半，100平方米的房子也要150万元，而北京市去年职工平均工资不到6万元，说明超过一半的家庭的年收入不超过12万元，买五环以外100平方米的房子需要花费他们12年以上的全部收入。解决低收入家庭住房的唯一办法是多建廉租保障房，而不是鼓励他们买房。
各种调查表明，我国城市家庭中的80%拥有自有住房，农村更是100%的拥有率，全世界第一。我国目前的住房需求因此主要来源于以下几个方面：一是“漂”在外地的年轻人的需求，他们的父母在家乡有住房，但无法解决他们在工作地的住房；二是已经拥有住房的家庭希望二次置业改善居住环境；三是投资购房；四是纯粹的投机性购房。
值得注意的是，以上四种购房动机往往很难区分。房屋既是消费品，但更是投资品。国民收入核算将新建住房作为投资品对待，从中按租金提取收入，并同时计入居民消费。政府的房地产调控政策多次提到要限制“投资性”购房、打击“投机性”购房，这在现实中很难做到。
仔细分析一下各种买房动机的家庭，可以更清楚地了解抑制房价的作用。显然，对于买房投资或投机的人来说，房价上涨是求之不得的事情。对于那些拥有自有住房、同时也不想再购房的家庭来说，房价上涨意味着他们的资产在增值，涨价对他们也不是一件坏事。真正受困于房价上涨的是那些有刚性住房需求的人群，特别是“漂”在外地的年轻人。事实上，网上对房价的抱怨，多出自这些年轻人。但是，世界上没有一个国家富裕到让年轻人拥有自有住房的地步，中国更不可能。另一方面，有调查表明，城市居民第一次购房的平均年龄只有28岁，说明我国年轻人购房非常早。当然，他们当中的大多数人都会或多或少得到父母的资助，但这也足以说明我国年轻一代的购买力。
对第一套房以外的住房开征房产税
在房地产调控方面，政府退出对股市的扶持值得借鉴。
在股市开办之后的一段时间里，政府为股市确定的任务之一是为国有企业解困服务，因而在一定程度上让民众形成了“股市不会垮”的信念。整个上世纪90年代，股市乱象丛生，但由于怕整顿股市导致民众财富流失，监管部门迟迟不加强监管。进入21世纪之后，监管部门开始对股市采取严厉的监管措施，股市先后出现两次大崩盘，监管部门遭到股民们的炮轰。从第二次崩盘到现在，我国的股市一直处于不温不火的状态，股民对股市的投资趋于理性。这说明，只有市场才可能起到教育公众的作用。
房市和股市在本质上都是资产市场，因此遵循同样的市场规律。股市的经验表明，要想抑制房价上涨，最好的老师是市场本身。当市场中投机行为盛行的时候，资产价格就会上涨，等涨到一定程度之后，一些投机者就会卖掉资产，从而引起资产价格的迅速下跌。也就是说，要想让房价下跌，最有效的办法是让它先涨上去。政府要做的，是如何避免房价下跌太快以至于影响实体经济。
我国的房市和美国的不同。美国家庭购房主要靠房贷，我国家庭在购房的时候首付平均达到房价的一半，因此，房价下跌不会通过房贷这条路径影响实体经济。房价下跌对实体经济的影响主要是降低开发商对未来的预期。由于预期下降，他们的投资就会下降，从而降低经济增长速度。政府要做的，是稳定开发商的预期。
综上所述，笔者建议采取下列步骤有序展开：
第一步，从二线城市开始，三年内取消所有城市的二套和三套房限购措施，降低房贷门槛。本届政府把推动新型城镇化作为一项重大任务，但是，如果不给房地产业松绑，城镇化就只能停留在纸面上。而且，在新型城镇化过程中，地方政府需要更多的资金，放松对房地产开发的管制有利于取得地方官员对新型城镇化的支持。
第二步，取消北上广等地对非户籍人口的限购政策。新型城市化的内容之一是实现对不同户籍人口的平等待遇，对非户籍人口的限购显然和这个目标相左的。
第三步，对第一套房以外的住房开征房产税，税率在2%~5%之间，根据住房的套数累进。
第四步，在第一和第二步实施之后，房价会上涨，但第三步实施之后房价会趋于平稳，甚至下跌。政府要做的，可能更是要为房价下跌作准备。如果看到房价下跌过快的迹象，政府可以通过收紧土地供应的方式托市。
（作者系北京大学国家发展研究院院长、中国经济研究中心主任） | 
