|
但上海易居研究院研究员严跃进分析，亦庄地区众多房企集体提价的动机，符合房企追逐利益最大化的常理。但对于政策预计的失误，却改变了方兴地产这一类定位高端项目房企的命运。新房限价令给相关企业在未来产品定位及战略转型等方面提出了新的考验。 北京市住建委的数据显示，远洋[简介最新动态]·天著2012年11月4日取得的预售证显示，最高拟售均价为46228元/平方米、但最高成交均价为29884元/平方米,这在大兴区域是目前可查询到的最高价格。其余项目，金融街金色漫香林[最新消息价格户型点评]目前最高拟售均价为31000元/平方米、最高成交均价为27405元/平方米；中信[简介最新动态]新城目前拟售均价为23988元/平方米、成交均价为22063元/平方米；华润·公元九里目前拟售均价为39273元/平方米、成交均价为28168元/平方米。 市场人士分析，鉴于最高拟售价与最高成交价之间的差距如此之大，表明市场对此区域的楼盘青睐程度并不高，因此有可能面临积压的困境。“价格缩水状况，与目前市场可接受的最高售价的心理价位有很大关系。市场热度低于房企预期，将促使房企主动降价。” 方兴地产相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，亦庄项目拿地仅两个多月，项目业态、成本、规划以及后期的报价等目前暂不能确定。 以往佳绩恐难再续/ 实际上，方兴地产开发高价地的能力在业界有目共睹。 2009年6月30日，北京广渠路地王诞生，方兴地产以40.6亿元的成交价杀出一条血路，成就了后来的销售传奇——金茂府。许多业内人士表示，金茂府这个项目从拿地到推盘，都是成功的典范。 除了广渠路地王外，方兴地产在其他地区也有开发高价地的经验。 时间回到2011年4月17日。金茂府一期开盘，当天推出3、9、10号楼共240套房源，均价为4.5万元/平方米，不到两小时全部售罄。2011年9月25日，均价上调0.5万元/平方米的金茂府第二期开盘，三小时销售额超过15亿。 一年之后，楼市政策持续收紧，金茂府再度逆市开盘，并将本期拟售价定为5.6万元至5.98万元/平方米，较上年9月份二期开盘提价近1万元/平方米。 2012年，金茂府三次开盘，三次售罄。当年年底金茂府以逾50亿元的年度销售额蝉联北京市单盘销售冠军。 金茂府成功后，方兴地产趁热打铁，在北京掀起了一股“金茂热”。去年10月底，亚奥金茂悦[最新消息价格户型点评]一期开盘半天售罄，销售19亿元；12月上旬，望京金茂府[最新消息价格户型点评]开盘，同样也是当日售罄，销售11亿元。 金茂府的成功让方兴地产尝到了甜头，项目“低开高走，陆续提价”也成为方兴地产的特定销售模式。 但地王项目，终究“高处不胜寒”。公开消息显示，目前北京对于高端项目预售证的发放把控非常严，特别是对于均价在6万元/平方米以上的高端项目，北京市住建委已开始分批约谈。 4月10日，北京市住建委主任杨斌表示，将对该市新建楼盘实施限价政策，增加“限房价、竞价地”地块的供应，“新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价。” 观点地产网的报道称，3月份，亚奥金茂悦新一期取证房源因要求涨价而被住建委驳回。下半年预计推出的亚奥金茂悦三期、望京金茂府三期以及广渠金茂府楼王产品，或难续销售神话。 高端项目面临政策压力/ 根据亚豪机构统计数据显示，上周北京商品住宅共实现成交1860套，成交面积17.32万平方米，环比分别减少34.6%、44.6%。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为22492元/平方米，与之前一周基本持平。 上周成交量的暴跌，说明京版“国五条”细则开始逐渐显现威力。亚豪机构副总经理高姗分析认为，京版细则公布之后，4月首周由于暂停网签致成交量为零，而第二周成交量也未现大幅波动，从第三周开始，政策威力开始显现，市场成交开始锐减。 高姗指出，4月份原本是新一轮销售周期中供应量开始逐渐爆发的阶段，但由于“国五条”的出台以及北京版细则的落地，直接打击了项目入市的积极性，使得4月份破天荒成为供应淡季，预计全月开盘数量将维持在20个左右,相比去年同期的33个开盘项目量有大幅减少。随着“限涨令”之后对于项目取证资格的限制，将使得后续开盘项目价格逐渐走稳。 “北京调控政策最为严厉，从目前来看，北京楼市调控政策压力最大的并非二手房市场，反而是新建住宅市场。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，如果监管时间超过两个月，各家房企不仅要面临客户需求变化的影响，其资金压力也将明显加大。所以预期经过一两个月的市场博弈后，很可能出现部分项目加快预售，短期房价零上涨的可能性大。 搜房网数据检测中心发布的《2012年北京房企商品房销售金额榜》显示，2012年销售额为134亿港元的方兴地产，在北京地区的销售收入便已达到人民币68.26亿元(折合85.75亿港元)，占到了商品房销售总额的一半以上。 前不久，摩根大通在其研报中也指出，过往方兴地产欠缺足以表现其执行力的记录，目前仅长沙及北京项目能展现其快速资产周转策略。 上海易居研究院研究员严跃进分析，方兴地产在亦庄以高溢价率拿地，虽切合其高端项目的定位，但在楼市调控趋于严苛的形势下，这些项目面临的政策压力将加大。 同时，在地方政府严格审查高端项目预售证发放的情况下，方兴地产的开发模式将遭受各种阻力。从市场来看，刚需盘在政策扶持下将挤占高端盘的市场份额。从政策来看，高端项目面临的监管将增加，房企被政府约谈的可能性也将加大，并可能影响可售量及销售回款，资金状况或将恶化。“方兴地产的困境，恰是楼市调控政策导向的必然。”严跃进指出。
|
