在上海徐家汇滨江的核心位置，一个名为“云锦东方·湾庭”的楼盘，由于总建筑面积超过50万平方米的开发体量，被认为是上海市中心目前在售的少数超大规模楼盘。但很少有人关注到，这个在2012年12月才开盘的楼盘，其实早在2004年就已经拿到了土地，在拿地8年后，才开始入市。更鲜为人知的是，该项目属于被国资委要求退出房地产业务的东方航空集团所有。

上述楼盘的成交均价超过5万元/平方米，但是按照拿地当年的土地估价和地块总建筑面积，每平方米的土地成本却只有1000元。可以预计的可观利润，令很多企业垂涎。特别是对于主业业绩不够稳定的东航集团来说，这一项目更可以确保集团能够交出漂亮的成绩单。

总投资60亿售价5.44万元/平方米/

网上房地产资料显示，云锦东方·湾庭的土地使用权，来自于2004年和2011年东航置业签订的两份土地出让合同。其中，2011年那份是对原有协议的补充。根据上海市房地产估价事务所2004年一季度对云锦东方·湾庭所在的徐汇区龙华街道190街坊的土地价格评估，上述地块的总价值仅6.49亿元。

如果以上述评估总价值换算项目的土地成本，可以发现该地块土地成本惊人的低廉。据云锦东方销售负责人介绍，这一项目的可售面积超过50万平方米，其中33万平方米是住宅，剩余的17万平方米用于办公。以此计算，每平方米建设面积的土地成本仅为1000多元。如果2011年补充合同所约定的土地出让价格仍然维持2004年时的水平，那么整个项目的利润将非常可观。网上房地产资料显示，云锦东方·湾庭的平均合同成交价高达5.44万元/平方米。

不过，上海东航投资有限公司(以下简称东航投资)有关负责人介绍说，东航置业曾就上述项目于2009年补付过一笔土地出让金，但他未透露具体的数额。

中房信研究总监薛建雄说，虽然补签的土地合同地价往往较之前有所提高。但与同期出让的土地相比，依然会优惠不少。

上海环境热线公告显示，云锦东方·湾庭的总投资额为60亿元。依此计算，云锦东方每平方米投资额只有1.2万元，目前云锦东方合同售价为5.44万元/平方米，每平方米毛利约4万元，仍然可以得出毛利水平超高的结论。

不过，东航投资有关人士对《每日经济新闻》记者称，上述每平方米投资额并不包括预征的土地增值税以及其他财务成本，实际的利润并没有想象的那么高。至于该项目的利润水平究竟是怎样的，该人士并未透露。

但参考与云锦东方·湾庭同一时间拿地的恒盛尚海湾，多少可以了解这一项目的可能利润。在恒盛地产[简介最新动态]上市的2009年，正是来自于恒盛尚海湾等高毛利项目的贡献，恒盛地产的毛利率才升至48%以上。

以上述毛利水平衡量，云锦东方的毛利水平显然远远高于行业的平均水平。

目前仅销售不到4万平方米/

资料显示，云锦东方上海东航置业有限公司主要从事房地产投资、开发、经营及基本建设业务。除上海外，公司项目还遍及西安、云南、杭州、北京。上海工商行政管理局的企业档案进一步透露，上海东航置业有限公司的股东分别是上海东航投资有限公司和东航房地产投资有限公司。

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