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这两天，关于国五条或者两会前后对房地产调控出新组合政策，吵得沸沸扬扬。结合前一阵王石和任志强关于房价上涨或下跌的激辩，房地产成了大家讨论最多的话题。
我们不禁要反思：中国房价为什么往往调控越高，是政府不作为？抑或是什么机制出了问题？应大家要求，我们写一篇通俗易懂并且全面的文章，给大家在房地产领域扫扫盲。 中国房价屡降不下来，并不是说调控完全失败，而是大家首先对“调控”这个词有误解。中央政府的“调控”从来都不是要降房价，所谓的调控最根本的出发点是让房价稳步上涨。作为中央政府来说，这是民生的需要，房价涨太快会被骂，下跌了更被骂，只有稳步上涨才是最好的。当然，这也是经济的需要，过去中国发行了海量的货币，如果没有房地产和金融虚拟市场来作为黑洞来吸收货币的话，大量的货币会进入消费品而过快推高物价，引起通胀。因此很难说是因为货币发行引起房地产价格的上涨，抑或是房地产上涨本身就是一种海量货币发行后抗通胀的需要。不管怎么说，中央政府的调控就是为了让房价稳步上涨。 如果房价都能简单按照中央政府的这种调控意愿走的话，那中国的房地产就不会成这么大的讨论话题了。事实上，要想让房价准确按照中央政府的调控路线实在太难了，这不怪中央政府，实在是一个国家太大、人口太多，地方政府不听中央政府的，房地产商勾结地方政府等。中央所能做的往往是看到最近房价涨太快了，然后出台严厉的措施减少上涨速度或者小幅下跌回来，但总体房价还是要稳步上涨的。所以前一阵的王石和任志强关于房价上涨或下跌的争辩其实并不矛盾，王石关于房价的下跌指的只是某一段短期的可能行为，任志强关于房价的继续上涨则是更长期的一种行为。 关键的问题是具体为什么房价总没法准确按照中央政府的调控意愿来呢？ 要回答这个问题，其实也不麻烦，我们将中国地产屡次调控不力的因素简单分为两个剥削环节：地方政府对地产商的剥削以及地产商对购房者的剥削。 先来看第一环节：地方政府对地产商的剥削。 有人说过，中国房地产利润的70%进入了政府腰包，尤其是地方政府和政府官员的腰包。一个房地产项目从立项到开工到销售，要经过几十个部门的盖章环节，要盖150多个公章，涉及十多项税、100多项费。每盖一个章，地方政府办事员、科长、处长都要签字，涉及180多个经办人，很多章要收费才能盖。房地产项目审批环节之多、公章个数之多，最终铸成了一条名副其实的利益链条。 这个利益链条的主要部分进入地方政府，其次进入办事官员的腰包。比如2011年，全国征收的房地产契税、房产税、土地使用税、土地增值税，合计7000亿元，加上3.3万亿土地出让金——总数大约是四万亿上下。而全年的房地产销售额不过5.9万亿，各种税费便占去了销售额的六成以上，绝大部分进入了地方政府。这其中，还不包括房地产公司的营业税、企业所得税和二手房买卖的营业税、个人所得税。如果再加上办事官员的贪污收费，中国房价超出70%的收益是由政府方面收入囊中的。这个论调一点都不夸张。 第二环节：地产商对购房者的剥削。 刚才我们说过，地方政府是房地产最大的赚钱方，这与我们通常意识中，地产商赚个盆满钵满的形象恐怕大有出入。那么，如果房地产调控，一旦大面积降价，受到压缩的必然是开发商手中的30%。从这个角度来解释，我们便很容易明白为什么降房价这么难了。地产商首先就不答应降价，他们是拿命来赌的，地产老板每天被各个繁缛的环节折腾到白头，如果开发一个楼盘，不通过剥削购房者实现赚大一笔的话，谁愿意做这种生意？ 那么中国地产商是如何剥削购房者的呢？
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