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营销神话难再续/
从梁上燕在星河湾的履历来看，说其是星河湾楼盘营销的灵魂人物亦不为过。几乎她的每一次回归，都会制造星河湾的“大事件”。
2000年，梁上燕首进星河湾，一手操盘广州星河湾，卖出了1600多套精装房，创造了当年广州地产界的销售奇迹；2004年归来的梁上燕主抓北京星河湾[最新消息价格户型点评]项目，使其连续两年成为当地高端项目的销售冠军。2009年，上海浦东星河湾[最新消息价格户型点评]以5万元/平方米的惊人价格开盘，开盘仅4个多小时就被抢购一空，创下了40多亿元的销售记录。
凭借对高端项目近乎痴迷的打造，星河湾在业界声名鹊起。然而，由于近一、两年来多个项目暴露出不同程度的问题，梁上燕的营销神话也未能再继续。
2010年，星河湾首进鄂尔多斯，志在当地打造集住宅、酒店、商业、教育和社区服务为一体的星河湾项目，规划面积11820亩，其中一期工程2595亩。星河湾希望借此项目在2011年实现100亿元的销售额，在营销方面也是下足了功夫，但未料市场突变，不仅项目销售未达预期，由于违法占地，星河湾当地公司的一名高管还被移送司法机关处理。
2011年下半年起，星河湾太原项目由于质量问题引发业主大规模维权，同时由于遭遇调控，该项目销售额持续萎缩。据相关媒体报道，2010年该项目开盘当年为星河湾贡献了63亿元的销售业绩，2011年下降至不足20亿元，2012年成交金额不足5亿元。
2011年12月，志在打造标杆豪宅的星河湾在上海上演“补偿门”，由于后期开盘进行了大幅降价，星河湾不得不向之前买房的业主进行补偿。
2012年，被称为星河湾“品牌输出”的首个项目——成都铂雅苑同样遭遇困境。据《每日经济新闻》记者了解，与以往一样，星河湾投入重金大打营销战，不仅奔赴全国各地进行“路演”，还在自己的五星级酒店宴请当地名流，为项目开盘造势。公开数据显示，铂雅苑开盘当日认购金额超7亿元，虽然星河湾对外宣称“旗开得胜”，但与前几年在北京、上海缔造的“神话”相比，星河湾的品牌影响力已经开始褪色。
营销手法已落伍/
“2013年成与不成，梁上燕都要走。”一位接近星河湾营销部门的知情人士告诉《每日经济新闻》记者，在他看来，梁上燕赋予星河湾的光环已经不如前些年那么耀眼。
前不久，中房信集团曾发布了《2012年中国房地产企业销售TOP50》排行榜，星河湾被排在50强之外，销售额在百亿徘徊，而2010年，星河湾曾达到135亿元的峰值。
兰德咨询总裁宋延庆表示，从外部来看，梁上燕的营销手法或许已经不再适合目前的市场形势，“星河湾一直以来奉行的就是圈层营销，用看上去有品位、很高端的产品来迎合一些固定的消费群体，比如精英群、暴发户、煤老板等，但近年来相关行业的市场形势并不好，煤老板的日子也不好过，换言之客户群在‘塌方’，这种营销手法也就不奏效了。”但宋延庆认为这并不是症结所在，“梁上燕三进三出一方面说明星河湾确有吸引她的地方，但同时不可否认企业内部也有一些她无法改变的问题。”
宋延庆进一步表示，这些“无法改变的问题”，一方面在于星河湾内部的管控和考核制度，另一方面在于产品：星河湾一直在多个城市复制自己的模式，但产品线太单一，风险很大；此外，问题出在高溢价策略上，“从这几年的发展来看，追求高溢价的企业都遇到了问题，高端产品同时追求高溢价，其实很难做到，如果没有高周转的策略做保障，很难保证企业的收益。”
公司路线问题或许并不是一个营销方面的操盘手能轻易扭转的，前述知情人士告诉记者，去年以来，星河湾营销部门“走了不少人”，究其原因，主要是因为“压力大，但收入在行业内却是偏低的。”这位知情人士同时透露，“从底下员工的反应来看，其实梁上燕对员工还是比较好的，只是她一直过分倚重营销，殊不知产品才是关键所在。” | 
