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同策咨询研究中心总监张宏伟指出，自2012年以来，商业营业用房投资开发比重有逐月提高的趋势，已达到14%上下。 行业巨头万科主要开发住宅地产，其商业地产开发虽然一直是低调潜行，但已初具规模。据不完全统计，截至去年12月初，万科在全国已经有17个城市综合体项目正在操作，非住宅业务的占比将从目前的10%逐步扩大到20%。 万科对于发展商业地产的态度依然显得比较谨慎。 万科总裁郁亮说：“尽管万科正在加大对非住宅物业领域的关注力度，但公司的定位并没有发生变化。万科的主业仍然是住宅开发。和其他进军商业地产的企业不同，万科发展非住宅类业务的目的，是为了更好地做住宅。” 保利地产在公布的2012年半年报中透露，将重点开发商业地产，商业地产和住宅地产的比例将保持在3：7。 2012年10月，中海地产披露，公司商业地产在未来资产比例和利润贡献中将上升至20%。 一直专注于住宅开发的绿地集团在今年强调，商业地产的开发比例将提升到整体开发投资的40%，意味着绿地战略转型重攻商业地产。 龙湖地产主席吴亚军在虹桥天街的启动仪式上表示，商业将作为龙湖地产下一步发展的重要支点，未来10-15年，龙湖地产将商业地产的收入提升至100万元，并将利润从原来的5%提升至30%。 “一线房企将战略逐步转向商业地产，不仅因为住宅市场的宏观调控，还有来自土地市场的竞争。”世联地产商业部总经理罗昌荣表示，未来房地产开发的业务方向，开始从以往的以住宅开发为主，逐步转向更为成熟的商业地产。 张宏伟指出，现今土地市场推出的纯住宅用地极为稀缺，一般地块普遍含有10%-20%的商业比例，如果只做住宅地产，对于大多数房企而言，难以形成规模的扩张和管理效益的提升，“住宅+商业”的双轮驱动，更有利于房企回到增长轨道上来。 警惕“井喷后遗症” 事实上，商业地产这一轮的井喷式发展，也引发业界不小的担忧。 中国指数研究院上海研究总监陈延彬表示，对比数据可以发现，发达国家人均商业物业面积是1.2平方米，而在中国，上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字，不少二线城市也在快速向这一数字靠近。 中国指数研究院提供的数据显示，截至去年12月31日，上海商业地产（不含办公）可售面积717.14万平方米，按照最近6个月平均销售面积，去化周期为44个月。 中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾在公开场合表示，商业地产既要慎提“春天论”，也要慎提“泡沫论”，因为开发商向商业地产的转型有很大部分是被动和盲动的。 2012年中旬，由中国社会科学院财经院（原财贸所）、利丰研究中心与社会科学文献出版社联合推出的《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2011-2012）》指出，本轮商业地产爆发式增长或将导致以下后果：大量激增的商业地产项目得不到客群的支撑，商业地产项目同质化现象严重。 当然，对于商业地产的前景，仍有众多业内人士及机构看好。罗昌荣指出，中国经济的三驾马车是投资、出口和内需，为了扩大内需，提高老百姓的消费能力，国家出台了多项政策。因此，能吸引消费者的商业地产在未来一个时期内仍有很大发展空间。 张宏伟也指出，“未来10年，我国城镇化率还将不断提高，城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长，以及国家扩大内需所带动城市基础设施的建设和新区的发展，将使得商业的需求规模大幅增加。商业地产将迎来更好的发展机会。” 戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁表示，由于传统CBD土地供应有限，随着外围区域交通和配套的不断完善，非市中心的新兴商务区正在崛起。未来三五年内，诸如虹桥商务区、真如、新江湾城等区域都将有大量高品质的商办物业涌现，商业地产将呈现更加多元化的局面。 品牌房企争相储备商业地块 品牌房企在2012年加快了涉足商业地产的步伐，在拿地比例中，商用地块占比提升，商业地块也连续打破上海总价地王纪录。房企未来发展的重心或将有所偏重于商业地产领域。 2012年底，万科联合绿地、玖致酒店和广州港捷，以54.31亿元共同摘得徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块。该地块项目规划建筑面积高达49万平方米，是上海南站自规划建设以来所出让的最大一幅商业用地，项目定位为中高档的商务商贸区。 该地块折合楼板价1.1万元/平方米，刷新保利地产联合体在两个月前以45亿元拿下的徐汇滨江综合地块的上海总价地王纪录。龙湖地产在虹桥商务区的龙湖天街项目地块亦是2011年的地王。 数据显示，2012年，万科在全国拿下的纯商业用地达到122.1万平方米，纯商业拿地约占2012年万科所拿的商业综合用地总量的11%，比2011年全年的22.54万平方米增加4倍以上。 业内人士分析，万科商业地块储备增加，尤其是纯商业的地块增加，在一定程度上存在政府供地方式变化的因素，近几年各地政府供地越来越多地以商住形式推出，一线城市纯住宅地块供应减少。但从深层次来说，万科商业地产发展明显加速，今年以来万科纯商业及综合商业地块的比重明显上升，可看出万科商业地产已进入一个新的发展阶段。 除了万科之外，其他房企也在商业地产领域大展拳脚。 张宏伟指出，拿地行为体现了企业未来的发展方向，商业地块比例在近几年逐渐上升，体现了品牌房企开始逐渐向商业地产领域发展的倾向。在企业规模发展到一定阶段的时候，如何更好的发展一定会成为企业重要的课题，而商业地产就是转型的一个方向。所以房企在此时增加商业地块储备，是为谋求更好的发展。
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