■去年下半年，购房者信心回升，成交攀高，市场开始回暖。（资料图片） 昨天，在世联地产和广州市房协联合举办的“2012年第四季度媒体发布会”上世联地产指出，2012年，全国房地产市场“向死而生”，2013年中央政策将中性偏松，楼价继续上行压力大；如果房价涨幅超过35%，市场吸纳量超过125%，可能会引发新一轮的房地产宏观调控。 核心城市房价上涨压力大 世联集团市场部总监吴志辉指出，刚过去的2012年，全国房地产市场可以用“向死而生”四个字来概括，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存行为持续全年；房地产行业在深度调整后向死而生，销量持续回暖。吴志辉总结道，2012年全国房地产市场呈现出四大特征：市场反转，持续回升；刚需主导，投资受抑；城市分化，结构失衡；向死而生，业绩靓丽。 展望2013年，世联地产指出，全国房地产市场将呈现出几个趋势：政策中性偏松，“妥善推进城镇化”成亮点；需求无忧，核心城市主流产品价格上涨压力大；房地产市场的短周期波动，流动性的影响更大；开发商集中度继续提升，利率市场化成驱动力；购房者信心指数持续攀升，增速放缓明显。 楼价涨幅若超35%将引发新一轮调控 广州世联市场部总监崔登科在作2012年广州房地产市场报告时指出，2012年广州市场先后走过了“以价换量”、“稳价走量”阶段，在“走量”阶段过后，市场开始迎来了“走价”阶段，第四季度楼价明显回调；房企业绩全面飘红，“以价换量”、“稳价走量”的营销理念，成为2012年各房企业全年业绩上行的重要保证。 2012年，广州房地产市场已经从单一的政策主导转变为多种因素共同影响市场走势，市场运行中出现四种特征：一是政策正向刺激：2012年地方政府上半年出台大量政策，其更多的考虑是稳定地方经济市场运行；二是银行利率优惠：上半年让利幅度增大，购房者入市的积极性提升；三是房企以价换量：在市场下行情况下，高库存成为高风险，以价换量被大多开发商认同，市场出现了快销回笼资金，现金为王的趋势；四是购房者入市：从2011年6月开始，广州市场已走过了近3个季度的低迷期，在2012年第一季度，市场需求开始释放，到2012年下半年，购房者信心回升，成交攀高，市场开始回暖。 展望2013年市场，崔登科指出，随着成交持续在高位运行，未来一年广州市场价格上行压力将放大，而市场供求及库存的结构性不稳定因素也将仍然存在，新一轮博弈即将到来，如果市场吸纳量超过125%，楼价涨幅超过35%的话，可能会引发新一轮调控政策的出台。 开发商应有效控制大户型存量 世联地产指出，目前的房地市场依然是“政策下相对的市场供求关系”，但新一届政府政策调控方向不明确，政策风险将成为2013年市场焦点所在，综合未来供求关系紧张，库存结构问题，在这些变量的影响下，世联建议：1.行业运营环境确有好转，但不同阶层对房价的博弈加剧，企业应认真、务实应对政策风险期的到来；2.发展商应针对产品结构问题，有效控制大户型存量，避免产生2012年初流动性匮乏的问题；3.从广州住宅销售排行可以发现，刚需产品将依然是市场最好卖的产品，也将是开发商的最好选择。(新快报)
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