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2003年5月，李先生与孙先生叔叔签订已购公有住房首次上市房屋买卖合同，约定李先生将房屋出售给孙先生的叔叔，同年8月下发了房屋所有权证，登记产权人为孙先生的叔叔。 2006年孙先生叔叔去世，孙先生多次找到婶婶张女士办理房屋过户事宜，但遭到拒绝。2011年婶婶张女士起诉要求孙先生一家从房屋内腾出，被法院判决驳回。张女士不服上诉，一中院认为孙先生与其叔叔间存在借名买房关系，判决驳回上诉，维持原判。 【案例三】 王先生和程女士是夫妻，年近六十，因无法办理银行贷款，便以儿子名义签订了房屋买卖合同，购买了一套住房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费后，办理了房屋过户，产权证上登记所有权人为其儿子小王先生，房屋贷款均由程女士以小王先生名义偿还。后小王先生将房屋出售并签订买卖协议，买主将购房款分次打入到王先生和程女士的银行账户。 不料小王先生竟然以不当得利为由将父母诉至法院，要求父母返还收取的房屋价款三百余万元。王先生和程女士来法院应诉时，提交了与其子签订的协议，协议中约定：房屋由二老出资，所有权归二老所有。后经法院调解，小王先生与父母达成和解，撤回了起诉。 暗藏六大风险 从调研中可以看到，“借名买房”主要暗藏下列六类涉诉风险： 一是无书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。 二是违反政策、法规规定，借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议存在被法院认定无效之可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。 三是登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。 四是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。 五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。 六是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。 法律不支持“借名买经适房” 针对上述风险，法官建议加大宣传力度，让普通老百姓知晓借名买房暗藏着“赔了房子又折钱”的风险，不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。 对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，法官建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。 但是需要强调的是，违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。 而特别需要提醒实际出资人的是，一定要留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。
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