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出让公告显示，该地块起始总价即高达46.9亿元，出让面积为40577.4平方米，容积率为6.0。
汉宇地产市场研究部经理付伟称，海门路55号地块位于北外滩板块，与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成黄金三角，是黄浦江两岸综合开发重点地区之一。
运营由方兴操盘？
“海门路55号地块的运营，未来将由方兴操盘。”一知情人士说。
分析人士称，方兴有大型商办物业的运营经验。公司官网资料显示，方兴地产的业务板块涵盖高端地产开发、商务租赁及酒店投资与经营，在上海有金茂君悦酒店、金茂逸墅等项目。
不过，按方兴地产昨日在公告中的表述，将与上港集团成立项目公司，威旺置业与上港集团分别持有50%权益。该土地的开发、建设、销售、经营等工作，由项目公司负责实施。
“项目公司将采取董事会领导下的总经理负责制。上港集团将委派董事长、副总经理及财务部经理，而威旺置业将委派总经理、副总经理及财务部副经理。”方兴地产在公告中说。
值得注意的是，海门路55号项目未来的投入压力不小。
一位不愿具名的分析人士称，海门路55号地块位置优越，但56亿元的土地款，算上每年的资金成本，该地块三年后的投资规模将至近百亿元。加上该项目是商办综合体，沉淀资金周期起码3年，意味着该项目投入百亿后，可能还没有资金回流。
“这类地块，除了资金实力雄厚的央企，其他企业很难扛得起。”该分析人士说。
另一央企开发商投资部负责人也说，上述海门路地块位置好，体量大，是一幅难得的好地。但对于普通企业而言，资金压力不言而喻。据他透露，近期土地市场机会不少，他们公司也在找机会储备地块。
上港集团昨日在公告中提及，此次竞买土地使用权所需资金由公司自有资金解决。
今年上半年财报显示，截至6月底，上港集团现金及现金等价物余额为90.28亿元；上港集团由上海市国资委持股40.8%。
官网资料显示，上港集团目前是中国最大的港口股份制企业，货物吞吐量、集装箱吞吐量均居世界首位。
起始单价较去年降17%
海门路55号地块的稀缺性不言而喻。
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏介绍，该地块位于北外滩板块，具有不可复制性。
“上海计划到2020年基本建成具有全球航运资源配置能力的国际航运中心。北外滩作为航运服务集聚区的功能将得到认可，届时北外滩将吸引更多的航运企业总部入驻，将催生商办市场需求。”龚敏说，相关规划提出，要把北外滩航运服务集聚区建设成为企业总部基地[最新消息价格户型点评]、航运要素集聚中心、国际邮轮客运和口岸服务中心。
据付伟介绍，海门路55号地块总建筑面积将超过24万平方米，未来或将建设办公、商业、公寓式办公等多种业态。届时对板块商业氛围有推动意义。
付伟称，目前北外滩板块内办公项目的成交单价普遍在3万-5万元/平方米。
“通过两年左右时间开发，政府加大规划力度，整个北外滩商业能级将有所增强。”付伟预计，海门路55号地块项目未来建成后，如果开发企业选择出售，房源售价预估将在4万-5万元/平方米，与目前拿地楼板价相比，仍然具备一定盈利空间。
值得一提的是，海门路55号地块亦属“复出”地块。
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