|
据他介绍，为了应对政策，一些购房者试图用“借名买房”的方式规避高首付或“限购令”。在中央颁布“新国八条”、“限购令”以后，希望通过钻政策的空子，投机买房的人还想尽了乱七八糟的法子，诸如：找个临时的挂靠单位，补交养老保险获取购房资格；假离婚假结婚谋取购房资格；以单位名义购房，再转卖个人；制造虚假诉讼，以资抵债牟取房产等等伎俩。其实，诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜，因借名买房出现的纠纷也层出不穷。
另据西城法院的法官介绍，“借名买房”给双方当事人带来的诉讼风险非常大。由于“借名买房”的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，双方多为口头约定，较少签订书面协议，在房价上涨后，登记人常常否认曾经“借名买房”；在房屋满足过户条件后，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，“借名人”往往面临登记人拒绝过户的风险；还有一种情况是，购买房屋后，“借名人”往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采取登记原则，“借名人”常面临被登记人起诉要求腾退房屋的风险；还有一种情况是，房屋因登记人涉诉而被查封或处分时，“借名买房”系“借名人”和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产就会面临被查封或处分的危险。
法院着重提醒，因违反政策、法规规定而“借名买房”的协议可能被法院认定无效。例如，借他人姓名购买经济适用房等保障性住房的，双方虽签订了书面协议，但因存在规避政策的行为，该协议存在着被法院认定无效的可能，“借名人”最终仍无法实现获得房屋产权的目的。再如，如果登记人将房屋转让给第三人，由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人，二者签订买卖协议后如第三人不知他人“借名”登记，则“借名人”仍然面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。
据李松律师介绍，《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，“借名人”实际享有房屋权益，依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
“司法实践中对于一般的商品房借名买房行为，认定有效的居多。其主要原因是为了维护社会的稳定，但是，并非所有‘借名买房’行为都会被法院认定有效。若借名购买的是经济适用房，法院一般会认定借名买房行为无效。经适房属于国家保障性住房，只有符合购买条件的购房人经国家有关行政部门审批后，通过申购方式才可购买，一般不允许借名买卖。”
此类合同的复杂性还远不止于此。据李松介绍，借名购房合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同；既有书面合同，也有口头合同。通常在亲属亲友之间形成的借用名义合同一般是无偿的、口头的，其他人员之间形成的合同以有偿合同、书面合同较为常见。“从目前来看，全国尚无统一的借名购房合同纠纷法律适用规定，而此地和彼地、上级和下级法院之间，对相关问题的处理也不尽相同。因此，建议有关部门尽快出台相关规定，以便规范案件审理、统一法律适用。”
“破坏政策”合同无效
“借名购房”合同签订的目的往往是为了规避购房条件限制，尤其是为了购买保障房、限购房而签订的合同，其存在危害性较大。那么，这类合同是否应该被认定为无效合同？
| 
