叶檀:学习香港以“资本利得税”抑房价

house.fjsen.com 2012-10-30 10:50 来源:每日经济新闻 我来说两句

香港地区楼价创新高,如果政府再不出手,楼价还会继续高下去。

原因很简单。货币聚集在香港,内外部资金聚集在香港,内地居民还在源源不断迁入香港。人与资金聚集之地,如德国各大城市,再如挪威、瑞典等国,必然导致房价上升。

10月27日,香港提高炒楼印花税。按新政计算,内地买家若在半年内短炒香港豪宅,税费成本将接近四成。而此前内地短炒香港豪宅所有税费相加最高仅需不到两成。

此举是为了抑制非香港居民短期炒楼。香港房价高处不胜寒:自2009年以来,香港房价大幅上涨了约90%,8月份的房价指数比1999年的指数高出一倍多。今年前8个月,香港楼价已累计上涨16.3%。

令人关注的是,香港房屋租金的上涨速度较为缓慢。据最新统计数据显示,部分地区的租金甚至出现下滑,租金滞涨,房价上涨,说明房地产市场由投资性需求主导。

香港有物业税,但房价依然大幅上升,原因有二:第一,货币推动通胀。香港与美元挂钩的联系汇率制度,缺乏货币自主权,从美国导入通胀。而从内地迁入香港的居民,携带的资金助推了货币与资产泡沫。第二,卖地与贫富差距扩大、过于热闹的投资市场助推了房地产市场泡沫。

目前,除中国外的欧美央行释放货币,货币无法进入实体经济,导致的结果是银行货币沉淀,大公司现金增加。大规模的不受抑制的流动现金,单向流向商业银行,成为资产泡沫的温床。全球货币形势不容乐观。

此外,香港贫富差距扩大,土地财政催生权贵利益共同体。

据香港特区政府统计处6月18日公布的数据,我国香港贫富悬殊恶化,反映贫富差距的实质基尼系数去年升至0.537,比2006年增加0.004,高于加拿大、英国、新加坡、美国和澳大利亚,创回归以来新高。最高和最低收入的家庭组别,每月收入中位数,分别为95000元和2070元,差距扩大至接近45倍。统计处指,人口老化及小型住户数目增加是收入差距扩大的主因。

香港特区政府划出大块的土地,每块地皮的面积都大到只有最具实力的开发商才能够竞标。开发商还向政府预付一笔额外费用,以换取变更土地用途的许可,例如从农业用地变更为商业用地。这样摇身一变,会释放出更多的价值。

香港智库思汇政策研究所估计,香港特区政府至少有45%的财政收入来自土地,包括土地预付款、房产税以及对开发商的可观利润所征的税收。Hemlock——一名与香港地产大亨关系密切的商业作家的笔名——将从这种关系中获益的房地产卡特尔,比作“获得向农民征税权利的封建领主”,香港的高房租是向所有居住者征收的隐性高赋税。由于香港特区政府与土地之间的利益关系,人们很难相信政府会真正打压房价,抑制势力强大的房地产富豪。

香港征收物业税,却面对着货币潮与投资潮,因此,香港特区政府祭出征税杀手锏。这次上调印花税,本意是提高短期客、外来客炒楼成本,印花税与房价挂钩,其实质是资本利得税。

相信此举会起到一定作用,外来短期投资客不得不考虑房地产市场的高成本。但是,考虑到土地财政、土地权贵、外来移民、外来货币汹涌,此举不会收到长期效果。香港要解决高房价,方法或者是政府大规模建公屋,或者是改变土地财政、建立独立的货币体制,其他一切政策,都是救火之用的权宜之计。

责任编辑:肖月青
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