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10月10日，总价达45亿元的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01“地王”沪上诞生，尽管其为市中心核心地段，但是，其诞生似乎和当前楼市调控的风声有点不合时宜。当前来讲，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态，但是，房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期，让开发商“谨慎”扩张，楼市调控至今仍然是失败的。 无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。 土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。 今年以来，在楼市“微调”政策的刺激下，开发商采取“以价换量”策略市场成交量被激活，成交量持续回暖之后开发企业资金紧张的局面得到缓解，降价的动力就会逐步消失，最终会选择房价降幅收窄或涨价。而楼盘一旦降价活动停止市场就处于僵持状态，陷入的观望气氛，市场成交量出现萎缩。当前市场处于阶段性的观望状态。 十一前后的上海商品住宅市场成交状况亦是如此。具体而言，当前市场处于阶段性的观望状态主要有两方面原因： 第一、市场成交量回暖之后，开发企业资金面不太紧张，部分开发商或主动或被动地继续博弈市场，开发商推盘节奏的放缓供应量的减少，从而影响市场成交量及地方政府财政收入，倒逼地方政府出台“刺激”房地产市场的政策措施。 第二、部分开发商利用活动营销、房展会等时机，发出楼盘价格降幅收窄甚至炒作买涨不买跌的市场涨价预期，及部分城市银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加，导致部分购房者进一步观望。 从10月商品住宅市场成交量趋势来看，10月难说有突破性的成交量，一方面开盘量不如之前多，另外，在涨价预期博弈的市场背景下，成交量势必会短期内出现萎缩的迹象，难以出现火爆行情，但是，基本需求仍然会继续释放。2012年剩余11-12月两个月上市房企应该会集中跑量，因为大多数大型或上市房企有年度销售业绩指标及年报的要求。 从房价促销力度角度来讲，大幅促销的可能性不大，开发商资金没有之前那么紧张了，估计小幅微幅降价促销成为市场主流。从价格走势角度来看，无论目前短期还是中长期，防止房价报复性反弹将成为政府政策及市场极为关心的话题和重点。 另外，从土地市场来看，由保利竞得的总价达45亿元的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01“地王”也不意味着土地市场的回暖。 因为在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，总价、单价“地王”只能是少数大型房企的“游戏”，而对于大多数中小房企而言只能望而却步。
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