广告究竟可否被视为购房要约

业主们说，开发商认为，是因为房价下跌了之后购房者在故意找茬。在去讨要说法的过程中，开发商的一位相关负责人也曾表示，这些上诉的业主，要求跟5月份折后7500多元/平方米的价格相比来补偿，而小区现在的在售价格已经有9000多元/平方米了，为什么他们不拿现在的价格来做对比？更重要的是，这些业主没有签过补充协议，当初他们买房时就应该知道，是不可能参加换房保障的活动。

而业主这一方则认为，在5月份发现价格下跌后就去主张过自己的权利，只是开发商一直拖着没给解决而已，而且这个换房保障没有规定截止时间，那么什么时候买房都应该算在内。

矛盾的焦点也在这儿。对于这11户没有签订过换房保障协议的业主来说，这个广告效力该如何判断？

史慧锋律师表示，2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过的一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第三条就有对这一问题的解释商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

“所以我们认为，业主虽然没有在购房合同中签订换房保障承诺，但是这个广告的效力依然是有效的。”史慧锋律师说。

搞过价格承诺的，还有这些楼盘

现状：无人退房

换房保障承诺，这样的活动在杭城楼市里并不陌生，在2008年9月，金成集团就曾推出过类似的活动。当时金成给出的承诺是：江南春城从2008年9月10日至9月16日限量推出“教育新城5周年无忧置业计划”特别活动周，活动期内购买金成集团旗下楼盘指定房源的客户，可享受3年无理由退房保障。同时，“三年30%增值计划”将作为补充协议写入购房合同中，参与活动的房源有100套，包括闲林山水50套、竹海水韵10套、庭院深深40套。

金成房产集团营销总监姚远表示，当年所有参与活动的客户，都签了一份补充协议，如果房价真的跌了，集团旗下的二手房公司会把这些房子回购。不过从目前的价格来看，这100套房子的业主没有一个提出退房，“当时的价格在6000多元/平方米，现在的价格在12000多元/平方米，怎么会有业主要退房呢？”

名城公馆，2011年曾推出无理由退房

现状：几天之后被叫停

2011年10月，位于桥西的名城公馆曾推出“无理由退房”活动。开发商表示，活动将针对名城公馆即将开盘的150套房源来进行，活动时间从开盘之日起60天内举行。参加活动的客户，可在交房前6个月的10天内，即2013年6月1日至2013年6月10日，提出“无理由退房”申请，按《无理由退房协议》的约定办理退房手续。

退房细则也明确规定，退房退的是购房款，而除房款以外的其他成本及支出，包括在办理按揭贷款及退房手续过程中产生的所有相关费用，开发商不予承担。

不过活动一推出之后随即被叫停。相关部门表示，签合同是要到房管部门备案，要撤销合同，也要牵扯很多环节，并不像开发商所说的“无理由”就可以退房。

“如跌包换”可以休矣

行情不好的时候，开发商绞尽脑汁想对策，似乎，什么对策都没有“如跌包换”来得更有效。

“这个事情应该一分为二的来看。”一位业内资深人士认为，一方面房子就是一个商品，既然是商品就一定有涨跌，买车、买家电、买手机都会碰上价格波动的事情，购房者为什么要开发商保证房子只涨不跌？而另一方面，开发商也不是真心想搞这样的活动，这毕竟不属于市场经济，几年后的市场，谁敢保证呢？

一家曾经也搞过类似活动的开发商私下表示，虽然当时也在媒体上大张旗鼓地搞过宣传，不过在实际操作中，基本上不要求销售员主动推荐这个“如跌包换”的活动，“基本上没有一个客户签过补充协议。”这位负责人说，这个活动就像是一颗定时炸弹，真担心有客户到时候以此找上门来。

既然解决不了房价下跌的实际问题，又搬起石头砸了自己的脚，干嘛要做这吃力不讨好的“如跌包换”呢？要在价格上动脑筋，倒不如实实在在降个价，把性价比做得更高！