紫御华府位于朝阳区奥运村乡安立路西侧，是北京金力投资有限公司2009年9月通过竞拍获得。当天经过95轮激烈竞争，金力投资击败北京华远，以13亿元竞得，该宗地成交价折合楼面地价约14900元/平方米。竞拍结束后，金力投资有关负责人表示，该地块将建成高端项目。该项目的定位和定价受到业内高端关注。

2011年10月8日，中国指数研究院发布了一篇针对紫御华府的新盘价格测评报告。该报告通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素。基于中国房地产指数系统样本，通过市场比较法测评出的该项目价格为39021元/平方米，而通过典型投资收益法测评出的项目价格为32484元/平方米。

但是，当年12月紫御华府取得首个预售许可证后披露的拟售价格却令人大跌眼镜。

如今，以7号楼的拟售价格83232元/平方米为准，该项目定价中，土地价格占比仅为17.9%，远远低于业内1/3的比例。目前市场在售的公认标杆豪宅——位于东四环内的广渠路金茂府，成交楼面价为15314元/平方米，首次开盘售价仅在45000元/平方米。

高压线旁的高端豪宅

对于远高于周边项目的高定价，紫御华府销售人员介绍说，园林景观、交通以及精装修是项目的三大亮点，也是区别于周边项目的高定价所在。

据项目资料介绍，“紫御华府拥享奥林匹克森林公园680公顷静谧自然，近享景藏公园、高尔夫球场以及清河水系；园内以太师椅理念筑园，打造冠领京城的十米飞瀑景观，全冠移植千株名树。”

广告语上，紫御华府是与百达翡丽、香奈儿、劳斯莱斯等顶级奢侈品齐名，要重塑中国豪宅的楼盘。

但记者在周边探访时发现，七栋楼虽已接近封顶，但项目自身打造的园林景观还没有任何迹象。夏日的骄阳下，这个豪宅项目周边只有施工带来的噪音和尘土以及临时搭建起来的小吃店，并没有营造出“重塑中国豪宅”的理念。而销售员张口必提的“紧邻”奥林匹克森林公园，距离项目步行至少需要30分钟的路程。

记者看到离这个区域最贵项目最近的恰恰是醒目的高压线塔群。

销售人员表示，这些高压线今后将统一入地，不会影响业主生活，但当记者追问何时能入地时，却没有得到确切回答。

销售策略被迫调整

惨淡的销售业绩与过高的市场预期形成了鲜明对比，开发商不得不进行调整，因此出现了实际售价与预售价格大幅差异。

“接下来开盘的6号楼位置更好一些，离路要远一些，但价格也更贵”，销售员表示，预计售价将在65000-70000元/平方米之间。

虽然开发商已经降低了实际售价，但远远高于市场行情的价格依然令购房者感到不满。