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和所有的天价商品一样，开发天价住宅的前提，是在房屋销售非常缓慢的大背景下，开发商仍然有足够充裕的资金可以周转。如果企业缺乏足够资金，即使再高端的项目，也不得不放低身段，从天价回归平民。 北京的紫御华府[最新消息价格户型点评]，就是典型个案。据北京美联物业提供的数据显示，该项目历史最高拟售均价曾超过8万元/平方米，但实际成交均价却只有5万元/平方米。即便是成交价格较标价的大幅折让，也并未改变其滞销的命运。北京市房地产交易管理网数据数据显示，截至2012年9月16日，紫御华府项目共计614套房源中成交仅10套，开盘9个月来销售率仅为1.6%，成交均价为53100元/平方米。 天价楼王的高土地成本 位于朝阳区奥北板块的紫御华府，在广告语中宣传要打造“中华礼仪名宅”楼盘，与百达翡丽、香奈儿等顶级奢侈品齐名，以公园地产、生态楼盘为其最大卖点之一。 从2009年拿地到如今，紫御华府项目的开发周期已有3年。2009年9月7日，金力集团与中建、北京城建[简介最新动态]、华远[简介最新动态]等12家实力强劲的大型开发商，共同参与朝阳区奥运村乡安立路西侧居住用地的现场竞拍。经过95轮的激烈竞价，金力集团以13亿元力压华远成功摘牌。该宗地成交价折合楼面地价约14900元/平方米。竞拍结束后，金力集团有关负责人表示，“集团房地产公司成立时间不长，资金的积累还不具备与大地产公司竞地的能力，经过董事长多方的协调，我们终于取得资金上的突破，为此次竞拍吸取了充足资金。” 按照当时业内估算，土地价格最少约占销售价格的1/3，那么紫御华府项目定价44700元/平方米，算是合理的价格。全经联研究院副院长陈宝存表示，奥北别墅区在五环外，每天到市中心来回车程要4个小时，只适合二套居所，奥北的别墅区没有很多特附的价值。在2009年，14900元/平方米的拿地价在奥北地区算是高的，紫御华府的高地价决定了其住宅的高定价。 2011年10月8日，中国指数研究院发布了关于紫御华府的新盘价格测评报告。该报告综合考虑影响项目价值各项因素，通过市场比较法测评出的该项目价格为39021元/平方米，而通过典型投资收益法测评出的项目价格为32484元/平方米。 据几大门户网站二手房数据显示，紫御华府项目南侧的万达大湖公馆[最新消息价格户型点评]9月份均价为34679元/平方米，而同属亚奥板块的其他在售新盘，均价也普遍在2万~3万元/平方米之间，例如润泽公馆均价25000元/平方米；天润福熙大道[最新消息价格户型点评]均价27500元/平方米。 天价项目以低价成交 “紫御华府[最新消息价格户型点评]”首次入市时间要追溯到2011年12月，当时申领预售证时上报的拟售价格为83232元/平方米~89888元/平方米之间，令人大跌眼镜。目前市场在售的公认标杆豪宅——位于东四环内的广渠路金茂府[最新消息价格户型点评]，地块成交楼面价为15314元/平方米，首次开盘售价仅在45000元/平方米。 对于远高于周边项目的高定价，紫御华府销售人员对《每日经济新闻》记者介绍说，“我们将平层大宅引入高层，第10层的价格为5.8万元/平方米，装修后还有3.3米的层高。交房即是精装修，豪装费用1.2万元/平方米，社区中心12米的飞瀑是北京住宅绝无仅有的。”
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