恒盛地产2007年向投行及私募发行5亿美元票据,但2008年首次上市失败令本金和利息在2009年6月时已累计达到7.1亿美元。

为摆脱债务危机，恒盛地产当时不得不通过与上海实业协议融资偿还部分债务。上海实业以20亿元的价格收购上海尚海湾豪庭项目四幢在建楼盘，而恒盛地产每年也将为此向上海实业支付相应的项目股权收益，三年后恒盛地产有权回购该项目。

恒盛地产得以暂时缓解当时的资金紧张状况，但也付出不菲代价。在当时银行贷款利率约6%的情况下，上海实业的年收益率达到15%。

三年到期后，恒盛地产不得不又通过新的境外融资安排才完成对项目权益的回购。2010年10月，恒盛地产完成3亿美元、13.00%利率优先票据发行，票据的利率远高于同期银行贷款利率。

在2010年，恒盛地产还尝试借道信托，为旗下“恒盛南通尚海湾项目”进行股权融资。江苏信托于2010年10月9日发起成立的“南通恒盛炜达股权投资集合资金信托计划”共筹集16.7亿元，其中12.5亿元来自公众投资者，另外4.2亿元来自恒盛地产。

根据相关协议，恒盛地产须在信托到期时回购江苏信托持有的相应权益，其中回购公众投资者手中持有的信托，恒盛地产除了需要支付公众投资者相应的认购金额外，还须支付认购金额16%~17%的利息。该信托即将于今年10月到期，而截至6月30日，“恒盛南通尚海湾项目”实现销售收入14.57亿元，刚好覆盖公众投资者本息。

无论发行高息票据还是信托，都显示出恒盛地产对资金的渴求，而持续的融资也正不断推高公司的负债水平以及偿债风险。

二三线城市，奶酪还是毒药？

在恒盛地产所有土地储备中，19.6%位于一线城市，其余80.4%位于二、三线城市。但事实上，二三线城市的项目至今尚未能为公司贡献有力的销售收入，相反造成巨大的财务负担。

恒盛地产上半年业绩显示，一线城市项目合计销售收入占76.7%，而二三线城市项目的合计销售收入只占23.3%。二三线城市项目未有起色。不过恒盛地产依然热衷进入二三线城市，背后另有隐情。

在恒盛地产2010年财报中，有一笔高达6.6亿元的政府奖励收入，但并未说明地方政府奖励具体来自哪些城市。得益于巨额政府奖励，恒盛地产业绩因此增色不少。当年恒盛地产净利润为36亿元，除投资物业的公允价值后仅为17.7亿元，而政府奖励即达到6.6亿元。

有地产业人士曾对记者透露,地方政府奖励、补贴房地产开发商的现象在二、三线城市十分普遍，因此在二三线开发项目也格外依赖政府资源。

不过受到地方政府奖励的恒盛地产，却没能赢得投资者的信心。招银国际估计恒盛地产至2012年底的资产净值为每股6.77港元，而恒盛地产8月30日收盘时的股价仅在1.05港元，较资产净值折让超过八成。