|
■住宅与商业之外另辟蹊径？ 在业内人士看来，福州旅游地产近两年的兴起，与目前住宅和商业地产两个方面的市场现状紧密相关，是开发商的一种另辟蹊径。“在政府对商品房住宅的调控将长期持续的大背景之下，传统住宅市场有了暗淡之势，开发商的利润空间必定受到挤压。而就当前福州的商业地产体量而言，经济体量是固定的，写字楼相继涌现，综合体项目也遍地开花，商业已经井喷。唯有旅游地产这个新兴概念，既受到政府的政策支持，又与广大民众消费所向相一致。” 事实上，主打主题公园和旅游地产的华侨城集团，在此方面就拓展得较为成功，成功地将地产与旅游项目实现盘活，并带动了房地产业收入的增长，为不少想转战旅游地产的开发商所效仿。据集团2011年年报显示，房地产业收入为102亿元，占公司营业收入近59%；旅游综合业的收入为63亿元，占营业收入的36.4%；地产业营业收入同比大涨45.51%，房地产业收入已经全面压倒旅游综合收入，成为公司的第一大产业。 不过有关人士也提醒道，旅游地产项目虽然有低价拿地的优势，开发商可以借此增大项目本身的投资回报率。但是开发周期长，资金需求大，若没有自身经营模式，仅仅是将景区、酒店、商业配套等项目简单地拼贴在一起，很难实现类似的滚动式发展，还可能对开发商资金链产生较大的压力。盲目冲动地投入到旅游地产领域中，则容易拖垮企业。届时，项目中一些酒店、住宅等业态的资产不好出手，资产盘活艰难。 【建言】旅游才是旅游地产“摇钱树” 卖住宅、卖商铺、卖SO-HO——如今，福州市场的旅游地产项目并没有脱离住宅地产的市场操作套路。 于是，很多人寄希望于知名“后进”项目能让福州人眼前一亮——福州或许也能出现锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等成功的旅游地产项目。 对此，业内人士江映辉却并不看好。他认为，开发商是有逐利本性的，当前整个中国旅游地产开发存在的通病。 住宅占比过高就是问题之一。有资料显示，华侨城在北京的项目占地面积为1.5平方公里，其中旅游部分的主题公园欢乐谷占地面积仅为0.5平方公里，但基础设施及房地产开发所占面积却高达1平方公里；上海华侨城项目占地面积为2.5平方公里，其中主题公园欢乐谷占地面积仅为0.5平方公里，而房地产开发所占面积达2平方公里。 这其中的原因和开发商对旅游地产的认知关系重大。“在福州大多数旅游地产的开发商都是从住宅转型而来，由于转型期短，他们还没有跳出卖房子的思维。”业内人士林先生认为，“开发企业拿地后就是盖楼、卖房，已形成惯性思维，实际上，旅游地产与住宅地产有天壤之别。根据国外及香港、澳门等地的经验来看，真正的旅游地产，特别是度假型物业产品，住宅销售只占30%左右，更多的则是旅游产品的开发。其次，前期规划和后期持续运营举足轻重。除此之外，旅游地产也是个高开发周期的产业，它的占地基本都达上千亩，开发周期一般都在5年以上，这与住宅地产快进快出的市场完全不同，房企必须要有放长线钓大鱼的耐心。” “旅游地产——旅游才是地产的‘摇钱树’，”江映辉认为，真正的旅游地产必须是按“先发展旅游后进行卖房”的发展顺序，把旅游环境建起来了，人气带动了，再进行后续的房产开发。这样，不仅从本质上提升了项目的价值，还能避免因烂尾而造成的环境破坏。 除了开发商的因素外，多数地产人士也认为，目前正值旅游地产发展的初级阶段，政府的引导和规范更为重要。政府此时应对旅游地产项目的产品比重、环境保护、开发顺序提出有针对性、科学的要求。
|
