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核心提示 征收房产税已在上海、重庆等多地试点。房产税今年会否在福州试行，关键取决于房产税会否作为调控楼市的手段。如果是基于中国财税制度改革的目的，房产税短期内在福州试行的可能性不大;如果是作为调控楼市的一种手段，试行房产税随时可能。记者了解到，就在上周，媒体报道称，全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。业内人联想到这条消息里，福州也在其中。许多人不禁在问，房产税真的要来了吗?对我们会产生什么样的影响?记者昨日对此进行了调查。 业界：福州信息已与住建部联网 也有试点可能 国土资源部官方网站披露了湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，新版本中已购存量二套房也将被征税，不过税率不会太高。昨日上午，湖北省地税局新闻发言人也证实，房产税改革征收细则正在制定中。眼下，关于房产税扩大试点的相关消息越来越多。福州作为福建省的省会城市，在房产信息系统建设方面一直走得比较靠前，自然有了房产税扩大试点的传言。 实际上，今年年初，福建省住房和城乡建设厅就对外表示，今年将加快个人住房信息系统建设，在福州、厦门先行与住建部联网的基础上，其他设区市加快建设，尽快实现与住建部和省住建厅联网，各设区市尽快实现所辖县(市、区)住房信息全覆盖，完成纸质档案数字化。而且，福建省住建厅将配合有关部门，研究个人住房征收房产税试点工作。这也是迄今为止相关部门对房产税最明确的表态。 地产中国网人士告诉记者，根据他们的分析，作为二线城市的福州，在房地产市场具有代表性。今后，在试点名单大扩容的情况下，列入试点可能性是存在的——今年年初公布的全国房价排行榜来看，福州以均价每平方米12656元位列第9名。而上海易居发布的“2011中国住宅房价收入比排行榜”，将全国30个省、直辖市、自治区(不含西藏)作为研究对象，并依据国家统计局标准，划分为东部、中部、西部地区。2011年，北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东等7个省份商品住宅房价收入比较高(均超过9)。 56.5%被调查者认为 福州、厦门应该征收房产税 据媒体报道，按照目前全国一二线城市的信息联网情况来看，一二线城市都已经具备了征收房产税的技术条件。而从住建部政策研究中心则了解到，住建部倾向于选取更多各类具有各种房地产市场典型意义的城市，而并不局限于北上广深等经济较发达城市。 因此，房产税扩容是一定的，但至于具体按照什么标准来选择城市仍在研究。一方面是遵从地方政府的意愿;另一方面这个地方也需要有代表性。对于下一批试点城市，业界也不乏猜测，目前市场普遍认为房价较高、市场相对成熟、二手房交易活跃的一线城市和重点二线城市可能性较大。 在随后相关房产网站进行的调查中，56.5%的被调查者认为福州、厦门应该征收房产税，34.8%的人表示反对，8.7%的人表示不好说;而在开征房产税对房价的影响方面，37%的人认为房价会先跌后涨，30.4%的人认为房价会先涨后跌，26.1%的人认为对房价影响不大，6.5%的人认为房价将持续上涨。 重庆模式：房产税基本与市民无关 只征豪宅、无本地户籍二套房 目前市场上的房产税试点有两种模式，重庆版和上海版。 以重庆版为例，税收征收对象是：独栋商品住宅，不管存量还是增量;个人新购高档住房，高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍房子;个人在重庆无户籍、无工作和企业在重庆购买房，首套房不会收税，多套房从第二套住房，即使是普通房子也要征。 如果被列入征收对象，那么，其征税税率不管独栋商品住宅还是高档住房，均价3倍以下收0.5%，3倍~4倍收1%，4倍以上收1.2%。 目前，其计税依据是以房产交易价为征税基数，三年、五年以后可能用其他评估方法。 在计算标准上，如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米。以户计算，一户一个人抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米。 对此，福州房产专家王剑超认为，重庆版的房产税针对的是高档住宅，如别墅和独栋公寓等等，按当地主管部门的话说，与90%的市民无关，因此并未纳入算账范围。因此，如果在本地试行此方案，多数人不会受到影响。 上海模式：投资客受影响最大 本地户籍二套新房一样征税 那么，如果是上海模式呢？ 目前，上海模式房产税的征收对象为上海居民，家在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房;非本市居民，家在本市、新购的住房且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算家庭的全部住房面积，对人均住房面积超过60平方米的部分，进行房产税征收;非上海市居民家庭购房，同样适用。 在征收税率方面，上海模式是以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%;如果应税住房的市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格两倍的，税率减为0.4%(2010年上海全年新建商品住宅均价为每平方米22261元，两倍均价约为每平方米45000元。)。 按此规定，上海应税住房每年应缴纳房产税的计算公式为：应缴纳房产税(元)=新购住房应征税面积(平方米)×新购住房市场交易价格(元/平方米)×70%×税率。 例如，一个三口之家的居民家庭，原本已拥有一套面积150平方米的住房，在2011年1月28日后又新购入一套面积110平方米、单价每平方米20000元的住房，那么这户家庭一年应缴纳的房产税是多少?按照上述规定，新购住房应征税的面积为{150+110-(60×3)}=80平方米、征收税率为0.4%(单价低于每平方米45000元)。应缴纳房产税=80平方米×20000元×70%×0.4%=4480元。 “两湖”模式：波及最广泛 个人已购的存量二套房都要征税 尽管“两湖版”的房产税模式还未正式出台，而从目前了解到的情况看，毫无疑义其杀伤力比现行沪渝版更大，而且对近期和远期楼市都将产生下行的压力。 首先，“两湖版”房产税对已购二套房也征税，但是税率不会太高。业内人士告诉记者，此前已经开始试点的上海和重庆两地房产税，虽然版本各有不同，但基本上均以满足一定条件的新购住宅进行征收对象，重庆版中唯一存在征收存量住宅税费的条款还仅限于独栋别墅。而根据此次湖南、湖北正在制定的新版房产税内容，个人已购的第二套存量房都需要征税。大的征收范围意味着许多普通老百姓也将成为征收对象。 其次，“两湖版”计税依据由房产原值改为市场评估价。在上海和重庆两地已推行的房产税中，由于基本上都是针对新购房征税，因此计税依据也是新购房的交易价格。不过在“两湖版”的房产税中，这一依据将改为市场评估价。这就是说，一个居民几年前买的第二套住房在征税时，不是按照当初的低价格作依据，而是按现在的市场价计算。同一套房产，今年的房价涨了所征税额就高，明年房价跌了所征税额就低。这样税基随市场行情不断变化，更有利于发挥房产税调控投机需求及收入分配差距的作用。“按照目前福州及全国各地房产交易系统的水平，评估出较为准确的市场价应该没有大问题。”福州多家房产营销机构负责人这样表述。 福州房产行业人士认为，如果“两湖版”房产税真的推行，而且税率标准不是非常低的话，那么，其对市场的“杀伤力”是最大的，可以说是“一网打尽”。它将减少房地产市场的空置率和投机者，长期来看，将让买房人更加理性，有助于平抑供需矛盾，使住房进一步回归消费属性。 专家猜想：福州可能学上海模式 新购房人均面积超过60㎡就要征税 中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强日前分析说，上海对应一线热点城市及杭州、福州、厦门等东南地区房价较高城市。因此，在上述两种模式中，福州偏向上海模式的可能性大。如果福州推行与上海类似的房产税征收模式，那么新购商品房是否征收房产税，主要与家庭拥有的住房套数和住房面积相关，与购买什么样的楼盘的关系不是特别大。因为，不管你购买的是高价楼盘还是低价楼盘，只要家庭总计人均住房面积超过60平方米，超出部分就要征税。 与楼盘关系比较大的是税率问题。如果购买的商品住房价格较低，税率会低一些;如果价格较高，税率也会高一点。总之一句话，购买的住房价格越高，所要付出的代价也就越高。 根据中原地产福州分公司的统计，2011年，福州商品房成交15665套，成交均价为每平方米12701元。按2倍的均价计算，价格为每平方米25402元。也就是说，如果按照上海模式，福州适用0.6%税率的楼盘只是少数市中心楼盘及部分高端别墅楼盘;其余楼盘大多适用0.4%的税率。 “再加上二套房首付不低于六成，利率不得低于基准利率1.1倍的新规定，受影响的家庭想贷款投资买房再出租的话，如不把房产税转嫁到租房人身上是不划算的。”福州多家房产中介人士认为，假设本地日后采用“上海版”房产税，部分投资客将退出市场。（ 记者 江海 文/图）
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