|
继中海长风板块地王豪宅紫御豪庭以接近成本价发售之后，近期开盘的嘉定地王项目常发豪庭国际，最低价11588元/平方米比楼面地价还要低。2009年常发集团拍得该地块时的楼面价高达12076元/平方米，也堪称当时的地王。截至8月20日，上海网上房地产显示项目仅成交61套房源。 2009年10月-2010年1月，嘉定区连续出现7幅楼板价破万元的住宅地块，溢价率普遍在300%以上，常发豪庭所在的地块，溢价率高达425%。如今，开发商不得不硬挺着上市，却不敢期望收获利润。 “亏本卖房”的，并不只是豪庭国际。同是2009年的上海地王中，还有两个项目面临销售困境。中建以37.2亿元拍下的新江湾城现中建大公馆地块，楼板价为32484元/平方米，一举成为当时“全国单价地王”，但目前该项目叠加别墅售价为35000元-50000元/平方米，亦属赔本赚吆喝；上海新城地产以9.536亿拍下的嘉定南翔地块，楼板价高达13199元/平方米，2011年底推出新城公馆特价房源100套，从原来单价每平方米2.6万元到2.8万元，直降6000元到7000元。 2010年末，频现地王的嘉定土地市场就已出现隐忧。2010年12月，宝华企业集团将其竞得的高价地退回当地政府，重新拍卖后，被绿地集团以9774元的楼面底价购得，比首次拍卖下跌两成。 开发商们正为其昔日过于激进而支付代价。德佑地产研究主任陆骑麟认为，嘉定区的配套发展，显然不足以支撑房价的飞速上涨，加上调控因素的影响，就导致了嘉定地王项目现今的尴尬局面。近日，奉贤区又集中推介5462亩土地，计划集中在2013年前出让，有嘉定地王的教训可资借鉴，开发商拿地应更为理性。 地王低价开卖的背后，是上海楼市成交量的收缩。中高端市场经过6-7月的需求集中释放，已难以再维持前期的市场热度，上周上海商品房成交量环比继续回落。而低端楼盘普遍减少优惠幅度，甚至上调价格的行为，也使得刚需重新陷入观望。目前开发商已将更多的精力备战“金九银十”的传统旺季。 同策咨询研究中心总监张宏伟指出，从市场“基本面”的房地产投资、新开工面积、土地购置面积、市场销售面积及金额等几个指标来看，商品住宅市场短期内的成交回升，尚未传导到开发商加大新开工面积，或积极拿地。 张宏伟认为，未来开发商须通过多元化手段降低成本，提升利润率。对比中海地产和万科2012年上半年的净利润可以看出，中海的取胜之处在于成本管理和融资模式。成本管理方面是严格控制费用，而融资方面的优势在于，港市上较低的融资成本以及融资难度相对小于内地等。
|
