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目前各部委有一系列关于房地产调控的储备政策，将酌情适时适度地调控。如果房价反弹之势难以抑制，后期储备政策必然应声而出。目前，市场各方都屏息以待。 房价若反弹，调控就加码？国务院督查组会叫停地方政府微调政策吗……市场内外充斥着各种猜测，各种观点，各种判断。在楼市调控进入新的敏感观察窗口之际，上海证券报独家专访了房地产权威专家——住建部政策研究中心副主任王珏林。 市场 ——回暖是事实 要密切关注集中购房成交 催生房价反弹 记者：自去年房地产调控以来，楼市成交量一跌再跌，但是今年3月份以来，北京等地的住宅成交量，却出现月月递增的态势。对于今年楼市的表现，您怎么看？ 王珏林：事实上，今年上半年楼市没有预期的那么好，上半年销售量仅3.9亿平方米，按这个增长速度，预计今年全年全国住宅销售量为8亿平方米，仅仅高于2008年水平。而2011年全年全国房地产销售面积是10.99亿平方米。相比较就可以看出，今年全国房地产市场成交下降仍是主流。 但是，今年一、二线城市确有回暖。这有多方面原因，其中重要原因之一就是今年的信贷环境发生变化。 去年10月至今年2月，金融系统无论对开发商的开发贷，还是对个人住房贷款都是从紧的，没有房贷的支持，房地产市场肯定是低迷的。 而2月份之后，降准、降息，加之首套房的房贷优惠政策不再从紧，所以房地产市场有所回暖是事实。不过楼市回暖主要反映在一、二线城市，并不是全国都是如此。 对于一、二线城市住宅成交量月月回暖的现象和趋势需要关注。因为，集中消费购房会导致房价的反弹，会损害房地产调控的大环境。 记者：2011年，全国房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%。而今年上半年，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），其中，住宅投资20879亿元，增长12.0%。房地产的投资大幅回落，对此您如何看待？ 王珏林：房地产投资回落是一种必然，但预计全年不会过低。 上半年房地产投资回落有几个方面的原因。其一是宏观经济下滑比较快，影响了投资者的整体预期，由此导致投资意愿收缩；其二是去年拿地的开发商开发进度整体偏慢；三是开发企业资金周转紧张（除了一些型房企），投资能力有限。简而言之，在资金紧张之下，已经囤了地的开发商放慢开发，由此导致今年上半年全国房地产投资下滑比较快。 今年房地产投资回落是必然的，但是下半年房地产投资不会继续回落，预计今年全年的整体水平也不会过低。这是从两方面考虑，其一中央政府调控的目的是实现房地产的“软着陆”，而非“硬着陆”；其二从企业自身来看，房企不投资也面临着无法长期运营的窘境。 因此，预计下半年全国房地产投资会有所回升，特别是大的开发商，在二、三线城市的投资趋势是扩张的，目前收缩的主要是中小房地产企业。 记者：您认为今年下半年中国房地产市场的趋势是回暖，回落，还是仍不明朗？ 王珏林：楼市回暖已经是事实，虽然销售量同比下降，但在一、二线城市的带动之下，楼市还是回暖的。这个趋势能否延续，要看其他方面的条件，如信贷环境等。 我担心的不是市场走向低迷，而是楼市的反弹。即，由于集中购房消费、对预期的误判，局部区域形成楼市过热，从而影响到整个调控大局。从这个层面来说，“回暖”这个词有误导的可能，我认为更好的说法是“下半年楼市趋于平稳”。 政策 ——后续政策出台与否需看市场脸色 限购政策，通过调整供求关系，缓解市场和社会的矛盾，这项政策是不会变化的。 简单而局限地把城镇化理解为房地产投资是大错特错了。 “国八条”是楼市调控“基本原则” 记者：近期楼市的回暖，已经引起中央政府和各个相关部门的关注，住建部、国土部、银监会、央行不仅纷纷表态，坚持调控不放松，而且还下发文件重申从严调控的具体办法。由此，市场内外也有一种声音：如果房价再出现反弹，政策就会加码。您认为政策真会加码吗？还是已经到了政策底？ 王珏林：目前管理房地产市场有三个办法：其一是消费方面，做调整限制，即限购；其二是资金方面，进行控制，如限贷；其三是税收调节的办法，如房产税试点。 从去年资金信贷政策的实际效果来看，对房地产市场压力和影响非常大，而今年通货膨胀已经得到有效控制，在目前稳增长日益成为重中之重的大背景之下，再通过收紧信贷调控房地产，不太现实。而税收的办法，是长期政策，不是一下子就能铺开的，目前也难以立竿见影。限购政策，通过调整供求关系，缓解市场和社会的矛盾，这项政策是不会变化的。 目前市场上所说的政策已经到底线了，而实际上还有很多政策没有执行到位。房地产市场的稳定需要两方面的支撑：一是增加市场供应量；二是需求方面，减少不必要的消费。对于前者，市场更多的关注于新增土地和新建房屋量上，但老问题仍然没有解决，即大量闲置土地有待开发，有些在建项目也在延缓进度，这都直接影响了住宅的供应量，从而导致供需关系这一根本矛盾仍未解决。 目前市场寄希望于政策加码，来推进房地产调控的逻辑本身就有错误。实际上，在“国八条”大的政策框架之下，不会出台新的政策，而是落实现有政策，对于执行上不足的细节问题要切实落实，而不存在超越“国八条”之外的新政问题。 简而言之，就看现在的这些措施能不能管好市场，如果能管好市场，也就没必要再出台新政策，如果管不住，就必须出新政策。 国务院督查组肩负三大任务 记者：国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查的重点是检查住房限购措施、差别化住房信贷政策、税收政策的执行情况等。对于这次督查，您认为会否有个别城市的微调政策被“纠偏叫停”？ 王珏林：国务院房地产督查组的派出，既是需要也是必要，它肩负着三大任务。其一，其督查的具体内容，是现有政策的执行情况，对于全国有警戒作用，会让一些有意微调的城市就此打住。 考虑到政策管理市场，必须定期检查督查，否则时间一长，如果不督促，政策执行可能存在弱化问题。 其三，2012年已经过半，对于房地产的各个方面，包括土地、公积金、政策执行情况等都需要了解。因此，此次国务院督查组在督查之外，还有调查的要求，即了解各地房地产实际情况，以便为下半年的政策提供决策参考。 记者：扬州市财政局、房管局5月8日发出通知，给予对个人购买“成品住房”即精装修房进行奖励，购房者最高可获房款的千分之六。该政策也被业内指为托市之举，引起房地产业内外较多关注。扬州的政策不会被叫停吗？ 王珏林：扬州的政策是鼓励购买精装修住宅。鼓励精装修，这是住建部多年前就提出的，它可以节省大量资源能源。但是，由于当时房价过高，相关部门不敢大张旗鼓地推进此事，因为开发商必然会借机涨房价，那样的话，房价上涨的板子可能打到鼓励精装修的政策上。 扬州目前尝试做这件事，我个人不反对。因为，这项政策的执行，地方政府是需要自己掏腰包的，这就使得财力不济的地方政府无力出台类似政策，由此全国各地纷纷仿效的可能性较小。 更为重要的是，大家不要忽略一个问题，即，在房地产调控之下，扬州的该项政策之外，还要控制好房价，否则就会给自己招来“麻烦”。 限购政策根本不具备退出条件 记者：但是，市场还是希望看到国务院督查带来一些实际成果，有没有一种可能，酝酿新的调控政策出来？ 王珏林：这种期望可以理解，但是，督查、调查，并不意味着就要出新东西。我之前已经说过，督查之外了解实际情况更为重要。可以肯定的是，目前房地产调控不可能放松，特别是限购政策，是目前房地产调控的红线，根本不具备退出的条件，而将长期持续。 限购政策退出，只有在两种情况下出现，其一，自动取消，即经济不景气，市场低迷，没人愿意买房或无能力买房；其二房地产税收政策承接且足以调节供求关系。 而目前这两个情况都难以出现，目前房价仅仅是涨幅趋缓，并不是消费能力不足，截至去年年底，居民储蓄存款35万亿元。如果这部分资金释放出来，可以肯定其中很大一部分会进入房地产市场，这样必然会抬高房价。所以，我一再担心房价反弹，一再强调持续调控不放松。 另一方面，房产税试点工作肯定是要推进的，但预计不会很快。因此，限购政策将长期持续，也是长期任务，不是一两年就可能退出的。 对于“限购”的争议，我认为在中国现阶段不成熟，用这一过渡办法是无奈之举，却也是有效之法，不能让投资者占领房地产市场。 地方政府不能动摇调控大局 记者：但是，今年以来，已有约40个城市出台不同程度的楼市调控微调政策，而且力度有进一步加大的趋势，地方政府与中央政府的博弈使政策打折扣怎么办？ 王珏林：土地市场的反弹，主责在地方政府，他们必须转观念。 卖地来钱最快也最多，这是地方政府支持房地产的原因所在。加之，其他产业增长缓慢，而城市建设资金紧张，使得地方政府更想盘活土地市场。地方政府是需要这钱，但是却不能支持他们这样做。土地卖光了怎么办？这种做法显而易见是不可持续的。地方政府必须转观念，改变这种发展模式。 我们还要从国家宏观经济布局的管理上思考，即加强全国土地市场的管理，要合理布局分配土地资源。目前各地高价地绝大多数是住宅用地，工业用地价格并不高，这个问题需要一并解决。 必须强调的是，不管地方政府如何盘活土地，但都不能影响全国房地产调控的大局。因为现在房地产调控正处于很敏感的时期。 现在有两个限制问题：一是限购，二是限制刺激消费购房。如免税，如果地方政府出台这类政策，就是在刺激购房消费，相当于放松房地产调控。 我们必须清醒地认识到，目前所谓最严厉的限购政策，其执行城市个数是有限，也就40多个城市，并不是全国都限购了，而且有的城市限购区域仅限于城区，范围有限，所以地方城市再有小动作，就非常不可取。 观点 ——勿让投资者占领楼市 只有房地产才能救经济的观点不可取 记者：目前市场上流行一种观点，房地产调控是经济下滑的主因。对此，您怎么看？ 王珏林：这种观点的实质仍是只有房地产才能救中国经济。我认为这种看法不可取，也不赞成。靠房地产救经济只能是短期、短视行为，不应成为我国发展的方向。中国经济还是要靠产业发展，从而带动消费发展。经济发展不能再走卖地、扩大投资的老路。 再者，我国经济增长速度的下滑，是主动调整的，其目的本身就是要转变生产方式，调整产业结构。 在中国经济发展的三驾马车中，虽然投资仍是主导之一，但现在投资方向的选择上，重点并不在房地产，而是以培育新兴产业，以及国家重要基础设施为重点；另外要用政策性办法拉动内需。消费占整个经济的比例依然不高，所以必须提升消费对经济的贡献。 另外，还要加大民营经济的扶持，以及大力发展第三产业。这几招棋都可用，也足以稳定我国经济，而不是只用房地产一招棋。 中国房地产顶层设计要走自己的路 记者：自1998年房改以来，住宅商品化市场化一路发展过来，调控不断。这是不是一种制度缺失？另一方面，美日欧房地产市场的大起大落，也给了中国前车之鉴，靠房地产发展经济的风险很大，我们应该避免重蹈覆辙。那么，您认为中国房地产应该有怎样的顶层设计呢？ 王珏林：中国所处发展阶段不同于美日欧，制度安排也不相同，因此中国要走自己的房地产发展之路，这是大的原则。另一方面，用法制手段（包括法律法规、税收等）来调整市场各方面的矛盾，是中国房地产顶层设计的归宿。让开发商、政府卖地，以及投资者保持合理的利润，不能让投资者占领这个市场，是房地产市场成熟和政策设计良好的度量衡。 具体来看，美日欧已经走过了城市化发展的阶段，目前已经没有太多的新开工建设项目。而中国正处于工业化、城镇化进程之中，拥有大量的新开工项目。而且，可以肯定，随着中国经济整体的发展，中国房地产开发会呈现出阶梯性的特征，即住宅设计、建设质量不断提高。 所以，因美日欧在房地产问题上摔了跟头，就人为地压制房地产建设是违背中国现实的，单纯地拿“空置率过高”等棒子来打压中国房地产的思路也不正确。简而言之，国情不一样，发展阶段不同，不能套用某国经验。 另一方面，各国沉痛的经验也有可借鉴之处，即，一旦让投资者占领房地产市场，这个市场就不可能平稳。所以保持整个房地产行业的合理利润，避免出现“暴利”，是房地产市场成熟和政策设计良好的度量衡。任何一种制度设计，无论说得如何天花乱坠，只要不能实现这个目标，就是不合格的。 城镇化房地产投资化 记者：您刚刚提到城镇化，中央领导也提出城镇化是扩大内需最大潜力，是拉动内需的引擎，是不是意味着房地产投资走向城镇呢？ 王珏林：城镇化是描述工业化的过程，这个过程要解决很多问题。 城镇化，实际上就是减少农村人口比例。我国是农业大国，一直是农村人口多于城市人口，但是我国经济的发展却主要依靠城市。我们清醒地认识到只有改变贫困落后的面貌、解决二元结构等问题，才能把我国由传统的农业国变成工业国，实现国家的繁荣、昌盛。所以，自改革开放以来，我国一直在发展城市经济、提高工业化水平的基础上大力推进城镇化。 城镇化的过程之中，需要配套解决教育、医疗、养老、交通、住宅等等一系列的问题，所以简单而局限地把城镇化理解为房地产投资是大错特错了。 人物简介 王珏林，住建部政策研究中心副主任，长期在住房和城乡建设部政策法规司、政策研究中心工作，参与过多部法律法规、政策的调研和起草工作。 他对城市规划、建设和管理，建筑业、房地产业、市政公用事业，对建筑市场、房地产市场、住房制度改革，以及对城市经济、区域经济、城镇化新农村建设，国有企业改革、城市市政公用事业改革和建筑节能等方面都有比较深入的研究。他承担了国家住建部、发改委、国家统计局、国家信息中心、国家人防办等部委局的重大课题研究；还承担了北京、天津、重庆、深圳等城市“十一五”专项规划和重要课题研究，尤其对我国房地产市场进行了多年研究，有独特的见解。
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