他指出，旅游地产开发除了面临国家经济政策对地产市场调控的系统风险外，还面临更多的市场风险，即对市场定位的认知是否准确。

“如果在一个地区本来应该这样做，但是你那样做，客户肯定不会买单。开发商产品定位跟市场需求有差异，这是旅游地产开发比较大的一个风险。”邓志国称。

旅游地产面临融资难题

为了规避现金流风险，目前大多数旅游地产开发项目都将可销售房地产物业时间提前，以确保后期开发资金的安全。实际上，除了在运营资金安全方面面临风险外，在旅游地产项目管理上也有风险，甚至运营成本也会增加。

邓志国介绍称，目前大多数旅游地产项目后期运营不是很好，后期物业管理也不是很到位，尤其是滨海物业。由于在海边长时间没有人居住，海风对房屋的腐蚀性很强，会相应增加房屋的维修率，这对滨海度假产品的使用和管理提出了更多的要求。

此前，对于旅游地产有一种说法是：真房地产假旅游。邓志国认为，旅游地产现在并不是很规范，这么多年旅游地产做得不好的原因之一在于旅游地产融资比较难。

目前，在旅游地产开发领域还未找到成熟的融资模式，在传统融资领域，旅游地产项目由于投资回报期较长，获得融资的难度较大。

“商业地产有很多基金介入，做旅游地产基金不知道用一种什么样的参与形式，这一块我们也在探讨。”邓志国称表示，纯粹的商业贷款很少贷给旅游地产项目。

而在此之前，旅游地产项目融资较少，是因为地价便宜，前期投入成本比较低。随着旅游地产项目开发增多，其开发成本要求也越来越高，动则数十亿、上百亿的开发投资，使得旅游地产融资需求越来越大。

对此，邓志国建议，开发旅游地产最好是跟有相关开发经验的专业机构合作。合作开发将成为未来旅游地产的一种趋势。