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海峡金融街商机无限——中捷营销总监黄锐
www.hyyz888.com 2012-05-15 16:08   来源:搜狐焦点    我来说两句

 
中捷营销总监黄锐

2012年两会刚刚结束,温家宝总理在3月5日的《政府工作报告》强调:"严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。"这说明,"两会"再一次释放出中央继续搞好房地产市场调控的决心。那么,一旦楼市调控持续从严,对商业地产的发展有何影响?对于受此轮楼市调控政策波及较小的商业地产,2012将迎来怎样的发展机遇?

黄总:楼市调控政策主要是针对住宅项目的,对于商业地产,国家并没有出台过很严厉的政策调整。影响商业地产的因素主要是国家的经济面,包括银行的金融政策和企业自身的发展战略。从这个角度上来说,目前房地产市场的调控政策对商业地产的影响是比较小的。

福州的商业地产投资氛围还是很浓厚的。在福州,很多人对投资商业地产都表示出了比较浓厚的兴趣。多年来,福州的店面和商铺投资是投资的大热门,近几年市场上新开发的写字楼项目又称为投资客的新宠。商业地产的投资,在福州地区,包括八县,都有非常厚实的群众基础。

谈到2012年商业地产的发展机遇,主要看两点。第一,要看国家的金融政策及经济发展状况,如果国家金融面还是很紧的话,会影响到商业地产的发展。第二,要看福州地区自身经济的发展,经济发展与商业地产有着直接的关系。不过,从现状来看,福州依托海西大发展的背景,又有平潭的大开发,同时还有未来台海经济的促进作用,福州的商业地产在2012年应该会平稳的发展。

限购令对住宅市场的打压效果已经显现,资金流向已转向商业地产,写字楼投资业明显受到追捧。不过也有专家指出,大量资金的进入或许将使投资过热,写字楼市场面临发展的危机。对此,您是怎么看的?面对当前机遇与挑战,开发商应如何应对写字楼市场的不确定性与风险控制?

黄总:我个人认为,投资客都是很谨慎的,不会因为受住宅市场的影响就转而投资商业。商业项目的投资,更看重的是回报率。一个投资产品,如果能够保值增值,就会受到投资客的青睐;反之,如果回报率不够,也不会成为投资热点。所以说,住宅政策对写字楼投资的影响比较小,资金不完全受政策控制。

商业项目,包括写字楼项目,他的回报率都存在时间滞后的问题。打个比方,投资住宅就像买现货,投资商业项目就像买期货。购买住宅的人多以自用型居多,而投资商铺或者写字楼的人需要把目光放得长远一点。不管是商铺还是写字楼,在形成良好的回报期之前,需要养成一个良好的投资氛围。所以,商业地产项目投资,要结合回报率来考虑,测算长远回报,是很重要的一个因素。

开发商在应对写字楼市场的不确定性与风险控制时,应该把握三点:第一是创造需求,第二是推出好的产品,第三是板块共荣。

首先,我认为市场需求是创造出来的,而不是等出来的,如果一直考虑市场需求状况,就会很被动。很多时候,产品做出来了,需求也会接踵而至,这是做写字楼项目必须有的观念。其次,好的产品才能引出市场需求。从当前的市场情况看,福州还是有相当大的投资需求被压抑着,一旦有好的产品推出,这些需求就能被及时释放。对于开发商来说,有好的远景,就可以考虑做商业项目。当然,同一个板块的产品需要做出差异化。从产品本身的使用功能上看,写字楼都差别不大,但是每个写字楼都必须有自己的卖点,可以从主打科技含量,可以主打配套设施,结合项目的立地和规划,做出差异化的产品。最后,写字楼销售多为圈层的销售模式,同一板块的开发商要有板块共荣的思想,一起把同一区域内的办公气氛做足了,才能共荣共赢。

自限购令后,住宅市场惨淡至今。宏观调控之下,写字楼受到投资客的青睐。近两年,福州的写字楼着实火热,您如何看待目前福州商务区的布局及未来的发展?

黄总:从前年开始,福州写字楼可以说是进入了第二春。这个第二春是以五四路的恒力城写字楼推出为契机的,在这之前,福州的写字楼市场沉寂了七八年的时间,在这期间一直没有形成完整的区域板块来引起人们的关注。从这方面也说明福州的经济发展跟一线城市还是有很大的区别的,投资及各方面的需求还没有那么旺盛。不过,需求需要累积,这几年,福州的投资环境发生变化,而旧有的写字楼也开始满足不了市场的需求,加上交通及停车的问题,促使福州必须发展新的商务区。

责任编辑:蔡意
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